Número de Expediente 300/00

Listado de Autores
Gagliardi , Edgardo Jose
Meneghini , Javier Reynaldo
Melgarejo , Juan Ignacio
Sapag , Silvia Estela
Massaccesi , Horacio

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

S-00-0300: GAGLIARDI Y OTROS

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

TIEMPO COMPARTIDO O
MULTIPROPIEDAD EXCLUSIVA INTERMITENTE

CAPITULO I
Disposiciones Generales


Artículo 1°.- El Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente, es una forma de dominio y en su caso condominio, que
pertenece a una pluralidad de personas, por una cuota parte indivisa,
sobre un inmueble o mueble registrable, con un derecho de propiedad
perpetuo, con amplias facultades de disposición, limitado en cuanto a
su ejercicio de uso y goce durante una fracción de tiempo
preestablecida denominada semanas fijas o flotantes, con fines
turísticos de esparcimientos u otros, que de acuerdo a la naturaleza de
aquellos puedan ser afectados al sistema, con ajustes a las
prescripciones de esta Ley.-

Art. 2°.- Se considerarán parte del sistema de Tiempo Compartido o
Multipropiedad exclusiva intermitente, los bienes inmuebles construidos
o en construcción para tales fines, así como aquellos que no habiendo
sido construidos con ese destino, reúnan al momento de su afectación
los requisitos establecidos en la presente Ley.

Integran también el sistema los bienes muebles que por ser accesorios
de un inmueble, se rigen por el art. 2316 del Código Civil y los
principios que surgen del título I Libro Tercero del Código Civil.

Art. 3°.- Autoridad de Aplicación. La Secretaría de Turismo de la
Nación o el organismo que en el futuro lo sustituya será el ente
fiscalizador y autoridad de aplicación de las disposiciones de la
presente ley. Podrá cumplir sus funciones por gestión directa o por
delegación en otros organismos y entidades.-

Art. 4°.- Registro de Tiempo Compartido. Créase el Registro de Tiempo
Compartido que funcionará en el ámbito de la Secretaría de Turismo de
la Nación o el organismo que en el futuro la sustituya.-

CAPITUTO II
Definiciones

Art. 5°.- A los efectos de la presente Ley se entiende por:

1) PROPIETARIO ORIGINARIO: La o las personas físicas o jurídicas, que
afecten uno o más bienes de su propiedad a este sistema.

2) DESARROLLISTA: La o las personas físicas y/o jurídicas que tomen a
su cargo la explotación comercial de un bien, sea éste propio o de un
tercero, como Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente
y que se encuentren debidamente inscriptas como tales en el Registro de
Tiempos Compartidos.
-
3) COMERCIALIZADOR Es la persona física o jurídica que promueve, ofrece
y comercializa todo o parte de un sistema de tiempo compartido.
-
4) ADMINISTRACION: La persona física o jurídica que tiene a su cargo la
responsabilidad de administrar y mantener los bienes afectados al
sistema de Tiempo Compartido, como de asegurar la prestación de los
servicios inherentes al mismo.

5) USUARIO o BENEFICIARIO: La persona física o jurídica que ostenta la
titularidad del uso, goce o disfrute periódico de un bien afectado al
sistema de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente y
a los servicios inherentes al mismo, de acuerdo a las condiciones
establecidas en la presente ley.-

6)CADENA O RED DE INTERCAMBIO: La persona física y/o jurídica que
promueve, ofrece, comercializa y garantiza los programas o servicios de
cesión temporaria de semanas fijas o flotantes entre una pluralidad de
Sistemas de Tiempo Compartido.-

7) SEMANAS FIJAS: Las semanas del año calendario específicamente
afectadas a un usuario.-

8) SEMANAS FLOTANTES: Las semanas del año calendario, sobre las cuales
un usuario puede ejercer su derecho eligiendo discrecionalmente un
periodo semanal, dentro de un lapso previamente convenido y sujeto a la
disponibilidad de oferta existente.-

CAPITULO III
Régimen de Constitución

Art. 6°.- Constitución: El propietario de uno varios bienes inmuebles o
muebles registrables, que desee destinarlos a su explotación como
Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente deberá hacer
constar en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar los
respectivos bienes a ese destino, consignando en la misma el término de
afectación, cuando ésta no fuera perpetua.

El Propietario deberá consignar detalladamente el estado de las deudas
y gravámenes que afectaren al bien como así también las condiciones de
las mismas y su plazo de cancelación.

Cuando se afectaren bienes inmuebles o muebles registrables en
construcción, y se hayan otorgado derechos de uso y goce a favor de los
Beneficiarios deberá constituirse en favor de estos últimos un seguro
de caución o cualquier otra garantía real que les asegure las sumas
pagadas y por pagarse.-

Art. 7°.- Forma. El acto mediante el cual se constituya uno o mas
bienes inmuebles o muebles registrables al régimen de esta Ley, deberá
celebrarse en escritura pública bajo pena de nulidad.-

Art. 8°.- Plazo. El plazo mínimo para la afectación de los bienes al
régimen establecido en esta ley será de veinte (20) años para los ya
construidos, y de veinticinco (25) para aquellos a construirse.-

Art. 9°.- Tipicidad - Inscripción. La escritura de afectación deberá
ser inscripta junto con el Reglamento de Tiempo Compartido y
Administración por ante el Registro de la Propiedad Inmueble que
corresponda al bien involucrado y en el Registro de Tiempo Compartido.
La inscripción registral de la escritura de afectación, es requisito
esencial para la aplicación de la presente Iey.-

Art. 10.- Restricciones. La afectación impide al propietario a disponer
del bien en forma distinta a la prevista en la presente ley, como así
también constituir cualquier otro tipo de gravamen sobre el mismo,
salvo que se lo desafectare.
-
Art. 11.- Reglamento de Tiempo Compartido: El Reglamento de Tiempo
Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, deberá contener las
siguientes previsiones mínimas:

1) Descripción del inmueble estableciendo claramente, el o los lotes de
terreno que lo integran, los espacios y servicios privados y comunes,
como así también las áreas que eventualmente se reserve al propietario
originario y/o el desarrollista y/o la administración para cumplir
fines propios y/o de comercialización.

2) Descripción del equipamiento y servicios mínimos de las unidades y
los de uso común.

3) Los órganos de administración del consorcio que se constituye,
metodología a utilizar para la asignación de semanas flotantes y/o de
las unidades, cuando su asignación no fuese fija.

4) Rubros y conceptos que deberán ser solventados por los usuarios para
el mantenimiento del sistema y porcentual y/o forma de determinar la
contribución de cada usuario con los mismos.

5) La forma de convocar a asamblea de consorcistas.

6) Mayorías necesarias para modificar el Reglamento.

7) Sistema de Intercambio. La adhesión a Sistemas de Intercambios
deberá expresarse en la afectación, preverse en el Reglamento o
disponerse con posterioridad por decisión de los propietarios.

CAPITULO IV
Administración

Art. 12.- Consorcio: El consorcio de Tiempo Compartido, es persona
jurídica de conformidad con el inciso 2, de la segunda parte del
artículo 33 del Código Civil y se encontrará conformado por todos los
titulares de derechos de uso.-
Art. 13.- Integrantes del Consorcio. El consorcio estará integrado por
los beneficiarios o usuarios, por el desarrollista, y el propietario
hasta que finalice la comercialización de todos los espacios de tiempos
disponibles.
-
Art. 14.- Responsabilidad de los Consorcistas. Los consorcistas
responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión
de sus porcentuales. La sentencia que se pronuncia contra el consorcio
tiene autoridad de cosa juzgada contra todos sus integrantes.

Art. 15.- Organos del Consorcio. Los Organos del Consorcio serán: La
Administración, el Consejo de Usuarios y la Asamblea de Usuarios.

Art. 16.- Administración. El propietario y/o desarrollista podrá
reservarse la administración, o delegarla por su sola voluntad hasta la
fecha en que enajenare el 51 % de los derechos de propiedad. Cumplida
dicha circunstancia, los consorcistas adquirentes tendrán voz y voto
para designar el administrador. En este supuesto el administrador
deberá ser designado en Asamblea de Consorcistas por un término no
mayor a 5 años, pudiendo ser reelecto indefinidamente.

Cuando el desarrollista delegue la Administración en un tercero,
conforme lo previsto en el primer párrafo del presente artículo,
responderá solidariamente con ésta, frente a los usuarios por los
incumplimientos en que aquélla pudiese incurrir.

Art. 17.- Administrador. Requisitos. El administrador, podrá ser una
persona física y/o jurídica, ejercerá la representación del consorcio y
deberá constituir seguro de caución, aval bancario u otra garantía real
a satisfacción de los usuarios por un monto no inferior al valor anual
total de los gastos que se encuentren previsionados para el
funcionamiento del Complejo.

Art. 18.- Administrador. Facultades y Deberes: son facultades y
obligaciones del administrador:

1) Velar por el funcionamiento del consorcio, el mantenimiento de las
instalaciones y servicios y el cumplimiento de las disposiciones de la
presente ley, del Reglamento de Propiedad, los reglamentos internos y
las resoluciones de la Asamblea .

2) Someter al Consejo de Administración el plan de gastos previsibles,
elevar a su consideración la rendición de cuentas, Estados de
Resultados, Memorias, Balances e Inventarios para su posterior
consideración por la Asamblea de Propietarios.

3) Mantener y controlar el equipamiento de las unidades habitacionales
exclusivas y de las partes comunes.

4)Controlar los seguros que correspondan y notificar al Consejo de
Administración la promoción de reclamos judiciales y administrativos
contra el Consorcio.

5) Preparar y enviar la cuenta de gastos y expensas a cada propietario
y recibir el pago de las mismas, otorgando recibo. Ante el
incumplimiento por parte de los propietarios en el pago de las
expensas, el Administrador estará habilitado para iniciar las acciones
legales correspondientes a los tres meses de incurrida la mora y emitir
el Certificado de Deuda, habilitándose a su cobro por vía ejecutiva.

6) Hacer conocer a los propietarios las modificaciones de servicios,
bajas y altas del personal e inventario, como también la concesión o
alquiler de explotación de servicios o locales.

7) Designar, remover y despedir al personal necesario para el
cumplimiento de los distintos servicios, con notificación al Consejo de
Administración..

8) Efectuar las citaciones por medios fehacientes para las reuniones
del Consejo de Administración y de la Asamblea.

9) Hacer rubricar en el Registro de la Propiedad Inmueble de la
jurisdicción respectiva, los Libros de Actas y de Administración.

10) Otorgar certificados de libre deuda, de expensas e informes sobre
impuestos tasas y contribuciones pagados cuando así lo solicite quien
acredite interés legitimo.

Art. 19.- Administrador. Responsabilidad. Sin perjuicio de las
responsabilidades específicas que se establezcan en el Reglamento de
Tiempo Compartido, el Administrador responde ante los propietarios, por
las consecuencias de la gestión de su administración.

Art. 20.- Consejo de Usuarios. Integrantes. El Consejo estará
constituido por propietarios en número no inferior a dos, ni superior a
nueve.

La primera vez podrán ser designados por el propietario originario y
durarán en sus cargos hasta el momento en que se hayan enajenado más
del 50% de la propiedad., pudiendo ser reelegidos.

Podrán ser removidos de sus cargos con justa causa, de conformidad a lo
resuelto por la Asamblea reunida ad hoc.

Para la validez de las resoluciones del Consejo de Administración, se
requerirá un quórum de mayoría simple.

Art. 21.- Consejo de Usuarios. Facultades y Deberes. Son facultades y
deberes del Consejo de Administración:

1) Ser órgano de contralor de la Administración a cuyo fin solicitará
toda la información que considere necesaria para la práctica de una
clara y veraz supervisión.

2) En los casos que se justifique con justa causa, el Consejo de
Propietarios a modo de excepción y fundados en razones de urgencia,
podrá remover al Administrador y designar su reemplazante Deberá
convocar a una Asamblea dentro de los cuarenta y cinco días, a efectos
de someter a su consideración la remoción y designación efectuada.

3)Ejecutar la garantía otorgada por la Administración a favor de los
propietarios.

El Reglamento de propiedad podrá ampliar pero en ningún caso restringir
la enunciación precedente.

Art. 22.- Asamblea de Usuarios. Las Asambleas de Usuarios pueden ser
ordinarias y extraordinarias. En ambos casos deberán estar constituidas
por todos los usuarios quienes deberán ser notificados de un modo
fehaciente y con una antelación de 30 días a la celebración de la
misma.

El régimen de las mayorías para la toma de decisiones por parte de la
Asamblea de Usuarios, la periodicidad y carácter de las Asambleas, como
así también el procedimiento establecido para sus convocatorias y los
temas a tratar, deberán ser establecidos en Reglamento de Tiempo
Compartido

Art. 23.- Derechos u obligaciones de los Usuarios. Son derechos y
obligaciones de los usuarios:

1) Usar y gozar de su unidad habitacional y de los lugares y servicios
comunes, durante el tiempo y con los alcances que le atribuye su
respectivo contrato, no pudiendo anticiparse ni excederse en su
ejercicio, como tampoco alterar su destino ni perjudicar o restringir
el legitimo derecho de los demás.

2) Notificar al desarrollista por medio fehaciente, todo cambio de
domicilio que se produzca con posterioridad a la adquisición de sus
derechos, bajo apercibimiento de ser válidas todas las notificaciones
que se le cursen en el último domicilio constituido.

3) Contribuir al pago de las expensas y/o cuota sostén, necesarias para
hacer frente a los gastos de administración, funcionamiento,
mantenimiento y reparación de las partes y bienes propios del Complejo,
en proporción a su porcentual.

4) No obstante y hasta tanto el Desarrollista enajenase el 51% de la
capacidad total del edificio, el importe de las expensas y/o cuota
sostén podrá estar representado por una suma anual fija, (ajuste
alzado), que deberá estar prevista en el Reglamento de Tiempo
Compartido y cuya vigencia no podrá exceder los cinco años desde la
inscripción de aquél.

5) El usuario no podrá liberarse de pagar las expensas o cuota sostén,
por renuncia total o parcial al uso y goce de las cosas o servicios,
sean éstos comunes o propios.

6) EI usuario deberá pagar al administrador su expensa o cuota sostén,
en el tiempo y forma que establezca el Reglamento.

Transcurridos 60 días de vencido el plazo para pagar y no cumplimentado
el mismo, el Administrador, previa intimación fehaciente para
regularizar la situación en el término de cinco días hábiles, podrá
demandarlo en juicio ejecutivo ante el juez competente. Servirá de
suficiente título ejecutivo la certificación de deuda extendida por el
Administrador, a la que se agregará el documento que acredite el
haberse cumplido con la intimación previa y copia del Reglamento.-

Art. 24.- Derechos u obligaciones del Desarrollista. Son deberes del
desarrollista:

1) Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
Administrador designado.-

2) Convocar las Asambleas de Usuarios cuando lo omitiere el
administrador.
-
3) Llevar un registro de transacciones en el que se asentará en el
término de cinco (5) días desde la celebración de los contratos: (a)
Datos personales de los Usuarios, (b) domicilios, (c) tipo y categoría
de unidades temporales o habitacionales que les corresponden. De este
registro se dará cuenta a la Autoridad de aplicación con la
periodicidad que ella indique.-
4) Garantizar, cuando los inmuebles se encuentren en construcción, la
entrega de la unidad habitacional en la oportunidad y condiciones
prometidas en el instrumento suscrito mediante un seguro de caución o
aval bancario con los recaudos que determine la Autoridad de
Aplicación.
-
5) Designar al comercializados del sistema.
-
CAPITULO V
Comercialización

Del Contrato de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente

Art. 25.- Especificaciones. El contrato de tiempo compartido, celebrado
entre el Desarrollista y el Usuario o Beneficiario, deberá contener
bajo pena de nulidad:

1) Los siguientes datos de las partes. Nombre, domicilio, estado civil
nacionalidad, tipo y número de documento. Por su parte cuando se
tratare de Personas Jurídicas se deberá consignar su denominación.
Domicilio, acreditándose la existencia de la entidad y en su caso su
Inscripción en el Registro Público de Comercio u Organismo pertinente.

2) Las personas jurídicas y en su caso las personas físicas cuando
actúen a través de mandatarios deberán dejar constancia del instrumento
habilitante a tal efecto.-

3) Constancia de la escritura de constitución del sistema, de su
anotación en los registros respectivos, de la recepción de una copia
certificada por el usuario y de su conocimiento y aceptación expresa,
lo que deberá redactarse en caracteres destacados.-

4) Si fuere el caso, constancia de afiliación a una red de intercambio,
su nombre y dirección. Si se ha suscrito simultáneamente el contrato
entre el Usuario y la Red de Intercambio, deberá sentarse la recepción
por el usuario de un ejemplar del mismo.

5) Ubicación e identificación catastral y registral de o los inmuebles,
con la fecha estimada de terminación de las distintas etapas de la obra
si el inmueble se encontrara en construcción.

6) Identificación de los Muebles registrables si fuera el caso.-

7) Identificación o determinación de la categoría o tipo de unidad
habitacional y sus características. Fecha en la que estará habilitada,
si la unidad se encontrare en construcción.

8) Identificación y categoría de la unidad de medida temporal.

9) Naturaleza y tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor
de los Usuarios o Beneficiarios y, si corresponde, plazo de duración.
Fecha estimada del otorgamiento de la escritura pública cuando
legalmente corresponda o cuando se la hubiere prometido.

10) Precio y condiciones de pago. Cuando hubiere financiación deberá
consignarse: el precio de contado, el saldo de deuda el total de los
intereses a pagar, la tasa de interés efectiva anual, la forma de
amortización de los intereses, otros gastos si los hubiera, cantidad de
pagos a realizar y su periodicidad, gastos extras o adicionales si los
hubiera y monto total financiado a pagar.

11) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario
hubiere constituido.

12) Determinación que le corresponde al Usuario para el pago de los
gastos del sistema o del monto estipulado cuando se hubiere escogido el
procedimiento de ajuste alzado relativo y su plazo de vigencia.

13) Nombre y domicilio del Administrador.

14) Deberán ser redactados en forma clara y fácilmente legible.

Art. 26.- Precontrato o Reserva: Los precontratos o reservas en que el
futuro usuario se obligue a suscribir el contrato de tiempo compartido
o multipropiedad, se otorgarán bajo pena de nulidad en tantos
ejemplares suscritos por las partes, como partes intervengan, debiendo
indicarse la fecha o plazo en que se otorgará el contrato definitivo.-

Art. 27.- Revocación. El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su
aceptación en el precontrato o en la reserva dentro de los treinta (30)
días de su otorgamiento, mediante comunicación cursada por medio
fehaciente.

La facultad de revocación debe estar incluida en forma clara y notoria
en el instrumento suscrito. Dicha facultad no puede ser renunciada o
dispensada.
-
El desarrollista y el comercializador en su caso, procederán a la
devolución de los importes recibidos por el usuario cualquiera fuese la
imputación o carácter que se les hubiese asignado, con deducción del
treinta por ciento (30%) como única indemnización por los gastos en que
se hubiere incurrido.
-
Art. 28.- Efectos de la Inscripción. La inscripción de los contratos
mediante los cuales se acceda a la calidad de usuario del régimen
previsto en esta ley por ante el Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente, tornará a los mismo oponibles a terceros desde la
referida fecha deberán formalizarse por escritura pública e inscribirse
la misma por ante el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente.-

CAPITULO VI
Publicidad

Art. 29.- Efectos de la Publicidad. Las precisiones formuladas por el
desarrollista y/o el comercializador en los anuncios, folletos,
circulares u otros medios de promoción y/o publicidad obligan a estos y
se tendrán por incluidas dentro de los contratos de Tiempo Compartido o
Multipropiedad a celebrarse.
-
Art. 30.- Información. Los desarrollistas, administradores,
comercializadores, y la red de intercambio, deben suministrar a los
usuarios o futuros usuarios, en forma cierta y objetiva, información
veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características de los
bienes y del tipo y alcances de los derechos que se transmitan o
constituyan y/o de los servicios que se presten según sea de la
actividad de que se trate, todo ello en los términos establecidos en la
ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
-
Art. 31.- Inmuebles en Construcción. La publicidad, cualquiera sea el
medio de difusión de que se trate, deberá expresa siempre si el
inmueble se encuentra en construcción o construido total o
parcialmente.
-
CAPITULO VII
Desafectación

Art. 32.- Plazo. La desafectación sólo podrá realizarse antes de
cumplido el plazo por el cual se constituyó, cuando todavía no se
hubiesen otorgado derechos de uso y goce del sistema con ajuste a la
presente ley.-

Art. 33.- Causales La Desafectación de la Propiedad al Régimen
establecido por la presente Ley también procederá:

1) De pleno derecho por vencimiento del plazo de afectación.
-
2) Por acuerdo entre el propietario originario y el desarrollista,
cuando no se reunieren estas cualidades en una misma persona y sólo si
aún no se hubiesen producido enajenaciones.
-
3) Con la conformidad unánime de todos los Titulares de Derecho de Uso
existentes. En caso de destrucción total o parcial, o de vetustez, la
mayoría que represente los dos tercios de votos de los consorcistas,
podrá resolver la demolición y desafectación o la reconstrucción . Si
resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella, pero de no hacerlo perderá sus derechos, a menos que
el Reglamento de Tiempo Compartido, prevea una fórmula más favorable.
-
CAPITULO VIII
Sanciones

Art. 34.- La Autoridad de Aplicación podrá sancionar a los sujetos
referidos en el artículo 5 incisos 1), 2), 3), 4) y 6) con multas de
hasta 150.000 por las infracciones que se cometan a la presente ley y a
las normas que en su consecuencia se dicten.
-
Asimismo la Autoridad de Aplicación podrá disponer la suspensión y/o
revocación de las autorizaciones dispuestas para el ejercicio de sus
respectivas actividades, y/o la inhabilitación temporal o definitiva
para el ejercicio de las mismas.-

CAPÍTULO IX
Disposiciones Complementarias

Art. 35.- Vigencia. La presente ley entrará en vigencia dentro de los
noventa (90) días de la fecha de su publicación en el Boletín Oficial y
será de aplicación en todo el territorio de la República Argentina.

Art. 36.- Disposiciones Regitrales. Las autoridades competentes de cada
jurisdicción deberán adoptar las normas y disposiciones reglamentarias
que fueren menester para la inscripción registral, en cumplimiento de
la presente ley

Art. 37.- Adecuación a esta Ley: Los derechos asimilables al Sistema de
Tiempo Compartido establecidos por esta Ley y que se hubieren
constituido con anterioridad a su sanción, deberán adecuarse a sus
disposiciones en el plazo de un (1) año a contar desde la fecha de su
vigencia.

Art. 38.- Tutela de los derechos. El solo vencimiento de los plazos
previstos en esta ley habilitará el ejercicio de las pretensiones por
los interesados ante los organismos jurisdiccionales competentes, sin
perjuicio de las medidas que correspondan o se adopten en defensa del
consumidor.

Art. 39.- Sistemas de Intercambio. Sin perjuicio de los tratados
internacionales que celebre la República Argentina, la reglamentación
determinará los requisitos y condiciones de aplicación u operación de
los Sistemas de Intercambio.

Art. 40.- El texto de esta ley se incorporará al Libro Tercero del
Código Civil, como Titulo 8° bis o 9° del mismo cuerpo legal, señalando
la concordancia de la misma con el Libro Segundo Titulo I al III del
Código de Comercio.

Art. 41.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Edgardo Gagliardi.- Javier R. Meneghini.- Juan I. Melgarejo.-
Silvia Sapag.- Horacio Massaccesi.-

LOS FUNDAMENTOS DE ESTE PROYECTO SE ENCUENTRAN PUBLICADOS EN EL DAE
15/00.-

-A las comisiones de Legislación General y de Turismo.