Número de Expediente 512/05

Listado de Autores
Falco , Luis

LEY (Texto Sancionado) Ley Nro. 26356
Sanción HSN Ley Nro. 26356

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-512/05)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

REGULACION DEL SISTEMA TURISTICO DE TIEMPO COMPARTIDO O MULTIPROPIEDAD EXCLUSIVA
INTERMITENTE


CAPITULO I

Disposiciones Generales


Artículo 1- Objeto. La presente Ley tiene por objeto la regulación, constitución,
comercialización, administración e intercambio de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido
o Multipropiedad Exclusiva Intermitente.

Artículo 2.- Forma. El Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente, es una forma de dominio y en su caso condominio, que pertenece a una
pluralidad de personas, por una cuota parte indivisa, sobre un inmueble o mueble
registrable, con un derecho de propiedad perpetuo, con amplias facultades de disposición,
limitado en cuanto a su ejercicio de uso, goce y disfrute durante una fracción de tiempo
preestablecida, denominada Unidad de Medida Temporal, que puede ser fija o flotante, con
fines turísticos, de esparcimientos u otros, y que de acuerdo a la naturaleza de aquellas
puedan ser afectadas al sistema, con ajustes a las prescripciones de esta Ley.

Articulo. 3.- Se considerarán parte del sistema de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente, los bienes inmuebles o muebles registrables
construidos o en construcción para tales fines, así como aquellos que no habiendo sido
construidos con ese destino, reúnan al momento de su afectación los requisitos establecidos
en la presente Ley.
Integran también el sistema los bienes muebles que por ser accesorios de un inmueble, se
rigen por el art. 2316 del Código Civil y los principios que surgen del título I Libro
Tercero del Código Civil.


CAPITULO II

Autoridad de Aplicación- Registro de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente


Artículo 4.- Autoridad de Aplicación. Aplicación Nacional y Local. La Secretaría de
Turismo la Nación o el organismo que en el futuro la sustituya, será la Autoridad Nacional
de Aplicación de la presente ley. Los gobiernos provinciales y el Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, actuarán como autoridades locales de aplicación ejerciendo el
control y vigilancia sobre el cumplimiento de la presente ley y sus normas reglamentarias
respecto a las actividades sometidas a su jurisdicción. Las provincias, en ejercicio de sus
atribuciones, podrán delegar sus funciones en organismos de su dependencia o en los
gobiernos municipales.

Artículo 5.- Funciones Concurrentes. La Autoridad Nacional de Aplicación, sin perjuicio de
las funciones que se encomiendan a las autoridades locales de aplicación en el artículo 4
de la presente ley, podrá actuar concurrentemente en la vigilancia, contralor y juzgamiento
de la misma, aunque las presuntas infracciones ocurran exclusivamente en el ámbito de las
provincias o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 6.- Facultades y Atribuciones. La Secretaría de Turismo sin perjuicio de las
funciones específicas, en su carácter de Autoridad de Aplicación de la presente ley, tendrá
las siguientes facultades y atribuciones:

a) Proponer el dictado de la reglamentación de esta ley y elaborar políticas
tendientes a la defensa de los intereses de las partes, e intervenir en su instrumentación
mediante el dictado de las resoluciones pertinentes.

b) Crear el Registro de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad
Exclusiva Intermitente.

c) Recibir y dar curso a las inquietudes y denuncias de los usuarios.

d) Disponer la realización de inspecciones y pericias vinculadas con la aplicación de
esta ley.

e) Solicitar informes y opiniones a entidades públicas y privadas en relación con la
materia de esta ley.

f) Disponer de oficio o a requerimiento de parte la celebración de audiencias con la
participación de denunciantes damnificados, presuntos infractores, testigos y peritos.

La Secretaría de Turismo y Deportes de la Nación podrá delegar, de acuerdo con la
reglamentación que se dicte, en el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o en los
gobiernos provinciales, las facultades mencionadas en los incisos e), d) y f) del presente
artículo.

Artículo 7.- Auxilio de la Fuerza Pública. Para el ejercicio de las atribuciones a que se
refieren los incisos d) y f) del artículo 6 de la presente ley, la Autoridad de Aplicación
podrá solicitar el auxilio de la Fuerza Pública.

Artículo 8.- Registro de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente. Créase el Registro de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente, que funcionará en el ámbito de la Secretaría de
Turismo de la Nación o el organismo que en el futuro la sustituya.-
El desarrollista, el comercializador, el administrador y la cadena, red de intercambio o
club vacacional, cual quiera sea la denominación que adopte, previo al inicio de sus
respectivas actividades, deberán inscribirse en el mismo, a cuyo fin deberán cumplir con
los recaudos de idoneidad y solvencia adecuados a la actividad que se trate, los que fijará
la Autoridad Nacional de Aplicación, reglamentariamente.
Asimismo, se deberán inscribir en él, todos los contratos celebrados bajo este sistema y
las resoluciones que se produzcan en los mismos.
La reglamentación fijará los aranceles que abonarán las inscripciones citadas, los que se
imputarán a cubrir el costo del servicio que brindará el mencionado Registro, como así
también a cumplir con los objetivos y fines enunciados en la presente ley.


CAPITUTO III

Definiciones


Artículo 9.- A los efectos de la presente Ley se entiende por:

a) PROPIETARIO ORIGINARIO: La o las personas físicas o jurídicas, que afecten uno o
más bienes de su propiedad a este sistema.

b) DESARROLLISTA: La o las personas físicas y/o jurídicas que tomen a su cargo la
explotación comercial de un bien, sea éste propio o de un tercero, como Sistema Turístico
de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente y que se encuentren
debidamente inscriptas como tales en el Registro que la presente ley crea a su efecto.

c) COMERCIALIZADOR: Es la persona física o jurídica que promueve, ofrece y
comercializa todo o parte de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad
Exclusiva Intermitente.

d) ADMINISTRACION: La persona física o jurídica que tiene a su cargo la
responsabilidad de administrar y mantener los bienes afectados al Sistema Turístico de
Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, como de asegurar la prestación
de los servicios inherentes al mismo.

e) USUARIO o BENEFICIARIO: La persona física o jurídica que ostenta la titularidad del
derecho de un bien afectado al sistema de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente y a los servicios inherentes al mismo, de acuerdo a las condiciones
establecidas en la presente ley.

f) CADENA- RED DE INTERCAMBIO-CLUB VACACIONAL: La persona física y/o jurídica que
promueve, ofrece, comercializa y garantiza los programas o servicios de cesión temporaria
de Unidad de Medida Temporal fijas o flotantes entre una pluralidad de Sistemas Turísticos
de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, por períodos distintos y con
capacidades de ocupación y temporadas variables.

g) UNIDAD DE MEDIDA TEMPORAL: Es el período mínimo de uso, goce y disfrute sobre una
unidad inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente, cuya extensión debe determinarse en días, semanas o
meses, o ser determinables en función de pautas objetivas:

Estas pueden ser

1. FIJAS: cuando el disfrute periódico se ejerce en las mismas épocas o fechas por año
aniversario o calendario.

2. FLOTANTES: cuando el disfrute periódico se ejerce dentro de una determinada época o
entre o determinadas fechas sobre las cuales el usuario puede ejercer su derecho de
propiedad, eligiendo discrecionalmente un período, dentro de un lapso previamente convenido
y sujeto a la disponibilidad de oferta existente.

h) UNIDAD HABITACIONAL: es el espacio físico de uso, goce y disfrute exclusivo del
usuario en un inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente. La unidad habitacional debe ser determinada o
determinable, a opción del usuario, dentro de una categoría o tipo. Deberá estar equipada
con el mobiliario necesario y demás enseres que permitan el ejercicio de uso y goce por los
titulares del respectivo derecho. Tendrá independencia funcional y acceso a la vía pública
directamente o por pasillo común si se trata de un inmueble.

i) UNIDAD DE MEDIDA POR PUNTOS: corresponde a los Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente por los cuales se adquieren derechos
flotantes, canjeables y con equivalencias preestablecidas sobre diversos bienes muebles e
inmuebles y servicios, tales como: utilización de complejos, de embarcaciones, de
automotores, viajes en cruceros, hotelería tradicional, pasajes aéreos u otros, etcétera.


CAPITULO IV

Régimen de Constitución-Inscripción


Artículo 10.- Constitución. El propietario de uno varios bienes inmuebles, edificados o
no, o muebles registrables, que desee destinarlos a su explotación como Sistema Turístico
de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, deberá, con carácter previo a
anunciar, ofrecer o promover su comercialización, hacer constar en escritura pública, su
declaración de voluntad de afectar los respectivos bienes a ese destino, consignando en la
misma el término de afectación, cuando ésta no fuera perpetua.
El Propietario deberá consignar detalladamente el estado de las deudas y gravámenes que
afectaren al bien como así también las condiciones de las mismas y su plazo de cancelación.

Artículo 11.- Forma. El acto mediante el cual se constituya uno o mas bienes inmuebles o
muebles registrables al régimen de esta Ley, deberá celebrarse en escritura pública bajo
pena de nulidad, y expresamente contener:

a) La expresión de la voluntad del propietario y del desarrollista para comercializar
unidades habitacionales equipadas o bienes muebles registrables destinados al uso, goce y
disfrute alternado o sucesivo por períodos determinados de los titulares del derecho
respectivo.

b) El reglamento de uso y administración del complejo edilicio o mueble registrable en
el que conste expresamente la unidad temporal adoptada, deberes y obligaciones del
administrador, desarrollista, comercializador y de los usuarios.

c) La constancia de que los bienes se encuentra libres de gravámenes, restricciones o
interdicciones y que ni el propietario ni el desarrollista, en su caso, cuentan con
anotaciones personales. Se exceptúa de lo dispuesto las hipotecas que garanticen mutuos
para la construcción de los inmuebles destinados al sistema, las que constarán en la
escritura y las prendas que garanticen su adquisición.

d) Determinación de los rubros que conforman los gastos del sistema para ser abonados
por los usuarios o, en su caso, de las reglas adecuadas para su individualización.

e) Si se tratare de inmuebles o muebles registrables en construcción, se asentará la
fecha estimativa de finalización de las distintas etapas de las mismas, la constitución de
un seguro de caución, garantía real o aval bancario, con los recaudos que determine la
Autoridad de Aplicación de la presente ley, a efectos de garantizar la entrega de la unidad
habitacional en tiempo oportuno y bajo las condiciones prometidas o que les asegure las
sumas pagadas o por pagarse.

f) Los supuestos y condiciones de modificación del título constitutivo, por parte del
desarrollista y los usuarios con consentimiento del propietario.

g) La naturaleza y extensión de los derechos que se transmiten y las condiciones de
comercialización, conforme a los criterios que se establezcan por vía reglamentaria.

h) El consentimiento del acreedor hipotecario o prendario, cuando el bien sobre el que
se constituirá el Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente, estuviere gravado.

Artículo 12.- Plazo. El plazo mínimo para la afectación de los bienes al régimen
establecido en esta ley será de treinta (30) años para los ya construidos, y de treinta y
cinco (35) para aquellos a construirse.

Artículo 13.- Inscripción- Tipicidad. La escritura de afectación deberá ser inscripta junto
con el Reglamento de Tiempo Compartido y Administración por ante los Registros de la
Propiedad Inmueble o muebles registrables, que corresponda al bien involucrado según su
jurisdicción y en el Registro de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad
Exclusiva Intermitente . La inscripción registral de la escritura de afectación, es
requisito esencial para la aplicación de la presente Ley.

Artículo 14.- Restricciones. La afectación impide al propietario a disponer del bien en
forma distinta a la prevista en la presente ley, como así también constituir cualquier otro
tipo de gravamen sobre el mismo, salvo que se lo desafectare.

Artículo 15.- Al acreedor hipotecario o prendario que consintiere la constitución del
Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente y al que la
conociere al tiempo de constituirse el gravamen, le serán oponibles los derechos adquiridos
por los usuarios en términos consignados en la escritura del artículo 10. Asimismo le
serán oponibles a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de cualquier
naturaleza relativos al bien.

Artículo 16.- Los derechos adquiridos por los usuarios contratantes del Sistema Turístico
de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales ni por terceros acreedores del
propietario o del desarrollista, ni aún en el caso de concurso o quiebra, y son oponibles a
deudas causadas por el bien incluido en el contrato.


CAPITULO V

Reglamento del Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva


Artículo 17.- Reglamento del Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad
Exclusiva Intermitente : El Reglamento deberá contener las siguientes previsiones mínimas:

a) Descripción del inmueble estableciendo claramente, el o los lotes de terreno que lo
integran, los espacios y servicios privados y comunes, como así también las áreas que
eventualmente se reserve al propietario originario y/o el desarrollista y/o la
administración para cumplir fines propios y/o de comercialización.

b) Descripción del equipamiento y servicios mínimos de las unidades y los de uso
común.

c) Los órganos de administración del consorcio que se constituye, metodología a
utilizar para la asignación de las unidades de medida fijas o flotantes.

d) Rubros y conceptos que deberán ser solventados por los usuarios para el
mantenimiento del sistema y porcentual y/o forma de determinar la contribución de cada
usuario con los mismos.

e) La forma de convocar a Asamblea de Usuarios

f) Mayorías necesarias para modificar el Reglamento.

g) Cadena- Red de Intercambio- Club Vacacional. La adhesión a Sistemas de Intercambios
deberá expresarse en la afectación, preverse en el Reglamento, o disponerse con
posterioridad por decisión de la Asamblea de Usuarios.


CAPITULO VI

Consorcio- Administración- Consejo de Usuarios


Artículo 18.- Consorcio: El consorcio de Tiempo Compartido, es persona jurídica de
conformidad con el inciso 2, de la segunda parte del artículo 33 del Código Civil y se
encontrará conformado por todos los titulares de derechos de uso.-

Artículo 19.- Integrantes del Consorcio. El consorcio estará integrado por los
beneficiarios o usuarios, por el desarrollista, y el propietario hasta que finalice la
comercialización de todos los espacios de tiempos disponibles.

Artículo 20.- Responsabilidad de los Consorcistas. Los consorcistas responden
subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus porcentuales. La
sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada contra todos
sus integrantes.

Artículo 21.- Organos del Consorcio. Los Organos del Consorcio serán: La Administración, el
Consejo de Usuarios y la Asamblea de Usuarios.

Artículo 22.- Administración. El propietario y/o desarrollista podrá reservarse la
administración, o delegarla por su sola voluntad hasta la fecha en que enajenare el 51 % de
los derechos de propiedad. Cumplida dicha circunstancia, los consorcistas adquirentes
tendrán voz y voto para designar el administrador. En este supuesto el administrador deberá
ser designado en Asamblea de Usuarios por un término no mayor a 5 años, pudiendo ser
reelecto indefinidamente.
Cuando el desarrollista delegue la Administración en un tercero, conforme lo previsto en el
primer párrafo del presente artículo, responderá solidariamente con éste, frente a los
usuarios, por los incumplimientos en que pudiese incurrir.

Artículo 23.- Administrador. Requisitos. El administrador, podrá ser una persona física y/o
jurídica, ejercerá la representación del consorcio y deberá constituir seguro de caución,
aval bancario u otra garantía real a satisfacción de los usuarios por un monto no inferior
al valor anual total de los gastos que se encuentren previsionados para el funcionamiento
del Complejo.

Artículo 24.- Administrador. Facultades y Deberes: son facultades y deberes del
administrador:

a) Velar por el funcionamiento del consorcio, el mantenimiento de las instalaciones y
servicios y el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, del Reglamento de
Propiedad, los reglamentos internos y las resoluciones de la Asamblea .

b) Someter al Consejo de Usuarios el plan de gastos previsibles, elevar a su
consideración la rendición de cuentas, Estados de Resultados, Memorias, Balances e
Inventarios, para su posterior consideración por la Asamblea de Usuarios.

c) Mantener y controlar el equipamiento de las unidades habitacionales exclusivas y de
las partes comunes.

d) Controlar los seguros que correspondan y notificar al Consejo de Usuarios la
promoción de reclamos judiciales y administrativos contra el Consorcio.

e) Preparar y enviar la cuenta de gastos y expensas a cada propietario y recibir el
pago de las mismas, otorgando recibo. Ante el incumplimiento por parte de los propietarios
en el pago de las expensas, el administrador estará habilitado para iniciar las acciones
legales correspondientes a los tres meses de incurrida la mora y emitir el Certificado de
Deuda, habilitándose a su cobro por vía ejecutiva.

f) Hacer conocer a los propietarios las modificaciones de servicios, bajas y altas del
personal e inventario, como también la concesión o alquiler de explotación de servicios o
locales.

g) Designar, remover y despedir al personal necesario para el cumplimiento de los
distintos servicios, con notificación al Consejo de Administración.

h) Efectuar las citaciones por medios fehacientes para las reuniones del Consejo de
Usuarios y de la Asamblea.

i) Hacer rubricar en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción
respectiva, los Libros de Actas y de Administración.

j) Otorgar certificados de libre deuda, de expensas e informes sobre impuestos tasas y
contribuciones pagados cuando así lo solicite quien acredite interés legitimo.

Artículo 25- Administrador. Responsabilidad. Sin perjuicio de las responsabilidades
específicas que se establezcan en el Reglamento del Sistema Turístico de Tiempo Compartido
o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, el administrador responde ante los usuarios, por
las consecuencias de la gestión de su administración.

Artículo 26.- Consejo de Usuarios. Integrantes. El Consejo estará constituido por los
usuarios titulares de derechos, en número no inferior a dos, ni superior a nueve.
La primera vez podrán ser designados por el propietario originario y durarán en sus cargos
hasta el momento en que se hayan enajenado más del 50% de la propiedad pudiendo ser
reelegidos.
Podrán ser removidos de sus cargos con justa causa, de conformidad a lo resuelto por la
Asamblea reunida ad hoc.
Para la validez de las resoluciones del Consejo de Usuarios, se requerirá un quórum de
mayoría simple.

Artículo 27.- Consejo de Usuarios. Facultades y Deberes. Son facultades y deberes del
Consejo de Usuarios:

a) Ser órgano de contralor de la Administración a cuyo fin solicitará toda la
información que considere necesaria para la práctica de una clara y veraz supervisión.

b) En los casos que se justifique con justa causa, el Consejo de Usuarios a modo de
excepción y fundados en razones de urgencia, podrá remover al Administrador y designar su
reemplazante. Deberá convocar a una Asamblea dentro de los cuarenta y cinco días, a efectos
de someter a su consideración la remoción y designación efectuada.

c) Ejecutar la garantía otorgada por la Administración a favor de los propietarios.

CAPITULO VI

Asambleas- Derechos u Obligaciones de los Usuarios- Obligaciones del Desarrollista


Artículo 28.- Asamblea de Usuarios. Convocatoria. Las Asambleas de Usuarios pueden ser
ordinarias y extraordinarias. En ambos casos serán convocadas por el Administrador o por el
desarrollista o cuando lo solicitasen los usuarios o sus representantes, titulares de no
menos del veinticinco por ciento (25%) del total de las unidades temporales mínimas que
comprenda el sistema, enajenadas a la fecha de la convocatoria. La solicitud indicará él o
los temas a tratar y se cursará por medio fehaciente dirigido al Administrador o al
desarrollista, en caso de impedimento del primero. La convocatoria podrá solicitarse al
juez competente cuando el Administrador o el desarrollista, según fuere el caso, no diere
curso al pedido de convocatoria dentro de los treinta días de recibida la solicitud.
La convocatoria se hará por publicaciones en el Boletín Oficial y en un diario de
circulación nacional y otro regional de la región en donde se halle el Sistema Turístico de
Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, en la que constará fecha, hora,
lugar y orden del día. La Asamblea de usuarios, será convocada con diez (10) días de
anticipación, por lo menos, y no antes de treinta (30) días de celebrarse la misma.

Artículo 29.- Asambleas de Usuarios. Objeto. Las Asambleas de Usuarios se celebrarán cuando
concurran algunas de las siguientes circunstancias:

a) Cuando se pretenda realizar la adición de unidades habitacionales y/o de cosas,
espacios o servicios de uso común y no se hubiere dejado constancia de dicha posibilidad en
la escritura de constitución del sistema o se siguiera otro procedimiento del allí
establecido.

b) Cuando se modificaren las previsiones contenidas en la escritura de constitución
respecto de los gastos del sistema y ello implicare un incremento superior al veinte por
ciento (20%) en el importe de las cuotas. La comparación será realizada a moneda constante
tomándose el importe del año de constitución y del inmediato anterior a modificar.

c) Cuando no se conserve la afiliación a la red de intercambio prometido en el
contrato de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente,
o no se la sustituya por otra similar en un plazo máximo de seis (6) meses.

d) Cuando por cualquier causa imputable al desarrollista o al Administrador se
clausure el inmueble por autoridad competente.

e) Cuando no se contraten o no se conserven vigentes los seguros por causas imputables
al desarrollista o al administrador.

f) Si se tratare de gravar con derechos reales los inmuebles o muebles registrables.

Las decisiones de la Asamblea de Usuarios son obligatorias para los usuarios, el
desarrollista y el Administrador.

Artículo 30.- Asambleas de Usuarios. Quórum. La constitución de la Asamblea en primera
convocatoria requiere de la presencia de los usuarios que representen la mayoría de las
unidades temporales mínimas que comprende el sistema. Pasada una hora de la fijada para su
comienzo, sesionará válidamente en segunda convocatoria con la presencia de usuarios que
representen el veinte por ciento (20%) de las unidades temporales mínimas enajenadas a la
fecha de convocatoria que comprenda el sistema.

Artículo 31.- Asambleas de Usuarios. Mayorías. En ambos casos, las resoluciones serán
tomadas por mayoría absoluta de los votos presentes, computándose un voto por cada unidad
temporal. Tendrán derecho a voto todos los usuarios que al tiempo de celebrarse la Asamblea
de Usuarios se encuentran al día en el pago de las cuotas en que se hubiere dividido el
precio de su adquisición y respecto de los gastos del sistema, vencidos a la misma fecha.
Es nula toda cláusula en contrario. El desarrollista y el Administrador tendrán vos pero no
voto en las asambleas, cuando se haya enajenado la totalidad de las unidades temporales. El
desarrollista tendrá derecho a un voto por cada unidad temporal no enajenada.

Artículo 32- Derechos u obligaciones de los Usuarios. Son derechos y obligaciones de los
usuarios:

a) Usar, gozar y disfrutar de su unidad habitacional y de los lugares y servicios
comunes, durante el tiempo y con los alcances que le atribuye su respectivo contrato, no
pudiendo anticiparse ni excederse en su ejercicio, como tampoco alterar su destino ni
perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.

b) Notificar al desarrollista por medio fehaciente, todo cambio de domicilio que se
produzca con posterioridad a la adquisición de sus derechos, bajo apercibimiento de ser
válidas todas las notificaciones que se le cursen en el último domicilio constituido.

c) Contribuir al pago de las expensas y/o cuota sostén, necesarias para hacer frente a
los gastos de administración, funcionamiento, mantenimiento y reparación de las partes y
bienes propios del Complejo, en proporción a su porcentual.

d) No obstante, y hasta tanto el desarrollista enajenase el 51% de la capacidad total
del edificio, el importe de las expensas y/o cuota sostén podrá estar representado por una
suma anual fija, (ajuste alzado), que deberá estar prevista en el Reglamento de Tiempo
Compartido y cuya vigencia no podrá exceder los cinco años desde la inscripción de aquél.

e) El usuario no podrá liberarse de pagar las expensas o cuota sostén, por renuncia
total o parcial al uso y goce de las cosas o servicios, sean éstos comunes o propios.

f) EI usuario deberá pagar al administrador su expensa o cuota sostén, en el tiempo y
forma que establezca el Reglamento de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente.

Transcurridos 60 días de vencido el plazo para pagar y no cumplimentado el mismo, el
Administrador, previa intimación fehaciente para regularizar la situación en el término de
cinco días hábiles, podrá demandarlo en juicio ejecutivo ante el juez competente. Servirá
de suficiente título ejecutivo la certificación de deuda extendida por el Administrador, a
la que se agregará el documento que acredite el haberse cumplido con la intimación previa y
copia del Reglamento.

Artículo 33- Obligaciones del Desarrollista. Son obligaciones del desarrollista:

a) Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del Administrador designado.-

b) Convocar las Asambleas de Usuarios cuando lo omitiere el Administrador.

c) Llevar un registro de transacciones en el que se asentará en el término de cinco
(5) días desde la celebración de los contratos: (1) Datos personales de los Usuarios, (2)
domicilios, (3) tipo y categoría de unidades temporales o habitacionales que les
corresponden. De este registro se dará cuenta a la Autoridad Nacional de Aplicación con la
periodicidad que ella indique.-

d) Garantizar, cuando los inmuebles se encuentren en construcción, la entrega de la
unidad habitacional en la oportunidad y condiciones prometidas en el instrumento suscrito
mediante un seguro de caución o aval bancario con los recaudos que determine la Autoridad
de Aplicación.

e) Designar al Comercializador del sistema.


CAPITULO VII

Comercialización

Del Contrato del Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente.


Artículo 34.- El propietario de un bien inmueble o mueble registrable afectado al Sistema
Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente o el desarrollista
podrá enajenar los respectivos derechos de propiedad de uso, goce y disfrute, sucesivos o
alternados, otorgando a los adquirentes derechos reales o personales sobre los mismo,
instrumentándolos legalmente en un plazo máximo de (90)noventa días, a contar desde la
firma del pre-contrato o reserva de compra.

Artículo 35.- Si los derechos que se transmiten o constituyen son de naturaleza real
conforme al Código Civil y leyes complementarias, el vendedor deberá cumplir estrictamente
todos los requisitos formales y registrales a que obligan las normas en vigencia. Para el
caso de tratarse de derechos personales, regirán los preceptos del Código Civil y
subsidiariamente los que determine, con toda claridad, la voluntad de las partes.

Artículo 36.- Las cláusulas contractuales, redactadas por el enajenante, le serán
oponibles, por abuso de derecho, por los usuarios, cuando le sean perjudiciales por esa
causa. Cualquiera sea la naturaleza o carácter de los derechos que se transmitan y los
tipos, formas o condiciones de comercialización de un Sistema Turístico de Tiempo
Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente. Las relaciones entre los usuarios y los
demás sujetos definidos en el artículo 9, se regirán por la presente ley, y
supleatoriamente, por la ley 24.240 de Defensa del Consumidor. Asimismo los usuarios se
beneficiarán en todos los casos de las previsiones de la presente ley frente a terceros.

Artículo 37.- Especificaciones. El contrato de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente, deberá contener, bajo pena de nulidad y sin
perjuicio de la formalidad que exija el tipo de derecho que se constituya o transmita,
especialmente los siguientes elementos:

a) Los siguientes datos de las partes. Nombre, domicilio, estado civil nacionalidad,
tipo y número de documento. Por su parte cuando se tratare de Personas Jurídicas se deberá
consignar su denominación y domicilio, acreditándose la existencia de la entidad y en su
caso su Inscripción en el Registro Público de Comercio u Organismo pertinente.

b) Las personas jurídicas y en su caso las personas físicas cuando actúen a través de
mandatarios deberán dejar constancia del instrumento habilitante a tal efecto.

c) Descripción del bien inmueble o mueble, y su constancia registral y afectación al
Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente. Si se
encuentra hipotecado el inmueble o prendado el bien mueble sujeto al sistema, deberá
constar plazo, monto y condiciones del gravamen. Si se tratare de obras en construcción, se
asentará la fecha estimada de finalización, fecha de habilitación y de entrega de la
unidad.

d) Si fuere el caso, constancia de afiliación a una red de intercambio, su nombre y
dirección. Si se ha suscrito simultáneamente el contrato entre el Usuario y la Cadena, Red
de Intercambio o Club Vacacional, deberá sentarse la recepción por el usuario de un
ejemplar del mismo.

e) Ubicación e identificación catastral y registral de o los inmuebles, con la fecha
estimada de terminación de las distintas etapas de la obra si el inmueble se encontrara en
construcción.

f) Identificación de los muebles registrables, si fuera el caso.-

g) Identificación o determinación de la categoría o tipo de unidad habitacional y sus
características. Fecha en la que estará habilitada, si la unidad se encontrare en
construcción.

h) Identificación y categoría de la Unidad de Medida Temporal.

i) Naturaleza y tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor de los Usuarios
o Beneficiarios y, si corresponde, plazo de duración. Fecha estimada del otorgamiento de la
escritura pública cuando legalmente corresponda o cuando se la hubiere prometido.

j) Precio y condiciones de pago. Cuando hubiere financiación deberá consignarse: el
precio de contado, el saldo de deuda el total de los intereses a pagar, la tasa de interés
efectiva anual, la forma de amortización de los intereses, otros gastos si los hubiera,
cantidad de pagos a realizar y su periodicidad, gastos extras o adicionales si los hubiera
y monto total financiado a pagar.

k) Determinación que le corresponde al Usuario para el pago de los gastos del sistema
o del monto estipulado cuando se hubiere escogido el procedimiento de ajuste alzado
relativo y su plazo de vigencia.

l) Nombre y domicilio del Administrador.

m) La transcripción textual del reglamento de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente.

n) En el caso de aquellos complejos edilicios que integran a su vez un Sistema de
Intercambio Vacacional, deberá constatar tal circunstancia, el detalle de su ocasional uso,
costos y garantías del usuario.

o) Deberán ser redactados en forma clara, fácilmente legible y en castellano.

Artículo 38- Pre-contrato o Reserva: Los precontratos o reservas en que el futuro usuario
se obligue a suscribir el contrato de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o
Multipropiedad Exclusiva Intermitente, se otorgarán bajo pena de nulidad, en tantos
ejemplares suscritos por las partes, como partes intervengan, debiendo indicarse la fecha o
plazo en que se otorgará el contrato definitivo, y deberán ser redactados en idioma
castellano.

Artículo 39.- Revocación. El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su aceptación en
el pre-contrato o en la reserva, dentro de los quince (15) días de su otorgamiento,
mediante comunicación cursada por medio fehaciente.
La facultad de revocación debe estar incluida en forma clara y notoria en el instrumento
suscrito y dicha facultad no puede ser renunciada o dispensada.
El desarrollista y el comercializador en su caso, procederán a la devolución de los
importes recibidos por el usuario cualquiera fuese la imputación o carácter que se les
hubiese asignado, en un plazo máximo de (5) días, con la deducción de los aranceles
fiscales pagados.

Artículo 40.- Sin perjuicio del derecho de revocación establecido en el artículo
precedente, el usuario, en cualquier momento podrá resolver el contrato comunicando su
voluntad a la otra parte de manera fehaciente y con treinta días de antelación. En caso de
usar este derecho, el usuario perderá a favor de la otra parte todas las sumas
efectivamente abonadas, cualquiera sea su monto. Si con ellas no se cubriere como mínimo el
veinte por ciento (20 %) del total de la operación, perderá también las cantidades
comprometidas y aún pendientes de pago hasta completar dicho porcentaje, la que deberá
pagar en los plazos y términos originariamente acordados. A partir de la notificación por
el usuario, la otra parte podrán disponer de los bienes y/o derechos objeto del contrato.

Artículo 41- Efectos de la Inscripción. La inscripción de los contratos mediante los cuales
se acceda a la calidad de usuario del régimen previsto en esta ley, tornará a los mismos
oponibles a terceros desde la referida fecha y deberán formalizarse por escritura pública e
inscribirse la misma ante el Registro de Propiedad Inmueble de la jurisdicción
correspondiente.

CAPITULO VIII

Publicidad-Información


Artículo 42.- Efectos de la Publicidad. Las precisiones formuladas por el propietario,
desarrollista y/o el comercializador en los anuncios, folletos, circulares u otros medios
de promoción y/o publicidad obligan a estos y se tendrán por incluidas dentro de los
contratos de Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente.

Artículo 43.- Información. La información sobre los elementos constitutivos del Sistema
Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, las modalidades de
comercialización, de transmisión y constitución de los derechos, su naturaleza jurídica,
las facultades y beneficios que se otorga al usuario, los alcances de la seguridad jurídica
pertinente al mismo, formuladas en los anuncios, folletos, circulares u otros medios de
publicidad, deben incluirse textual y expresamente en los contratos. Su incumplimiento
facultará al usuario a rescindir o resolver el contrato o imponer su modificación conforme
los presupuestos de la presente ley.

Artículo 44.- Inmuebles en Construcción. La publicidad, cualquiera sea el medio de difusión
de que se trate, deberá expresar siempre, si el inmueble se encuentra en construcción o
construido total o parcialmente, como así también los plazos previstos de finalización de
las obras y puesta en funcionamiento del sistema


CAPITULO IX

Extinción- Desafectación


Artículo 45.- La extinción del Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad
Exclusiva Intermitente y la desafectación de los bienes operarán:

a) De pleno derecho por vencimiento del plazo de afectación.

b) Por acuerdo entre el propietario originario y el desarrollista, cuando no se
reunieren estas cualidades en una misma persona y sólo si aún no se hubiesen producido
enajenaciones.

c) Por disposición del propietario del inmueble solo cuando no hubiere habido
enajenaciones o éste hubiese recuperado el dominio y disposición del total de las unidades.

d) Con la conformidad unánime de todos los titulares de derechos existentes.

e) En caso de destrucción total o parcial, o de vetustez, la mayoría que represente
los dos tercios de votos de los consorcistas, podrá resolver la demolición y desafectación
o la reconstrucción. Si resolvieran la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a
contribuir a ella, pero de no hacerlo perderá sus derechos, a menos que el Reglamento
Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, prevea una
fórmula más favorable.


CAPITULO X

Procedimiento- Sanciones


Artículo 46.- Actuaciones Administrativas. Sin perjuicio de las acciones judiciales civiles
o penales que pudieran corresponder, en virtud del incumplimiento de la presente ley, la
Autoridad de Aplicación Nacional podrá iniciar actuaciones administrativas en caso de
presuntas infracciones a esta ley, sus normas reglamentarias y resoluciones que en
consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia de quien invocare un interés particular o
actuare en defensa de un interés general de los usuarios.

Previa instancia conciliatoria, se procederá a labrar acta en la que se dejará constancia
del hecho denunciado o verificado y de la disposición o las disposiciones presuntamente
infringidas.

En la misma acta se dispondrá agregar la documentación acompañada y citar al presunto
infractor para que, dentro de cinco (5) días hábiles, presente por escrito su descargo y
ofrezca las pruebas que hacen a su derecho.

La constancia del acta labrada conforme a lo previsto en este artículo, así como las
comprobaciones técnicas que se dispusieren, constituirán prueba suficiente de los hechos
así comprobados, salvo en los casos que resulten desvirtuados por otras pruebas.

Las pruebas se admitirán solamente en los casos de existir hechos controvertidos y siempre
que no resulten manifiestamente inconducentes. Contra la resolución que deniegue medidas de
prueba solo se concederá el recurso de reconsideración. La prueba deberá producirse entre
el término de diez (10) días hábiles, prorrogables cuando haya causas justificadas,
teniéndose por desistidas aquellas no producidas dentro de dicho plazo por causa imputable
al infractor.

Concluidas las diligencias sumarias, se dictará resolución administrativa dentro del
término de veinte (20) días hábiles. Sin perjuicio de lo dispuesto en el presente artículo,
la Autoridad de Aplicación Nacional, gozará de la mayor aptitud para disponer medidas
técnicas, admitir pruebas o dictar medidas de no innovar.

Contra los actos administrativos que dispongan sanciones se podrá recurrir por ante la
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contenciosos Administrativo Federal, o ante las
Cámaras Federales de Apelaciones con asiento en las provincias, según corresponda de
acuerdo al lugar de comisión del hecho.

El recurso deberá interponerse ante la misma autoridad que dictó la resolución, dentro de
los diez días hábiles de notificada y será concedido en relación y con efecto suspensivo,
excepto cuando se hubiera denegado medidas de prueba, en que será concedido libremente.

Las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dictarán las normas referidas a la
actuación de las autoridades administrativas locales, estableciendo un régimen de
procedimiento en forma compatible con el de sus respectivas constituciones.

Artículo 47.- Incumplimiento de Acuerdos Conciliatorios. El incumplimiento de los acuerdos
conciliatorios se considerará violación a esta ley. En tal caso, el infractor será pasible
de las sanciones establecidas en la presente, sin perjuicio del cumplimiento imperativo de
las obligaciones que las partes hubieran acordado.

Artículo 48.- Sanciones. Verificada la existencia de la infracción a la presente ley,
quienes la hayan cometido se harán pasibles de las siguientes sanciones, las que se podrán
aplicar independiente o conjuntamente, según resulte de las circunstancias del caso:

a) Apercibimiento.

b) Multa de quinientos pesos ($ 500) a quinientos mil pesos ($ 500000).

c) Clausura del establecimiento, suspensión y/o revocación de las autorizaciones
dispuestas para el ejercicio de las respectivas actividades, y/o la inhabilitación temporal
o definitiva para el ejercicio de las mismas.


Artículo 49.- Denuncias Maliciosas. Quienes presentaren denuncias maliciosas o sin justa
causa ante la Autoridad Nacional de Aplicación, serán sancionados según lo previsto en los
incisos a) y b) del artículo anterior, sin perjuicio de las que pudieren corresponder por
aplicación de las normas civiles y penales.

Artículo 50.- Aplicación y Graduación de las Sanciones. En la aplicación y graduación de
las sanciones previstas en el artículo 48, se tendrá en cuenta el perjuicio resultante de
la infracción para con el usuario, la posición en el mercado del infractor, el grado de
intencionalidad, la gravedad de los riesgos, la reincidencia, y las demás circunstancias
relevantes del hecho. Se considerará reincidente a quien, habiendo sido sancionado por una
infracción a esta ley, incurra en otra de similar naturaleza dentro del término de tres (3)
años.

Artículo 51.- Prescripción. Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley
prescribirán en el término de tres (3) años. La prescripción se interrumpirá por la
comisión de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones administrativas o
judiciales.


Artículo 52.- Comisión de un Delito. Si del sumario surgiese la eventual comisión de un
delito, se remitirán las actuaciones al juez competente.

Capítulo XI

De las Acciones


Artículo 53.- Acciones Judiciales. Sin perjuicio de lo expuesto, el usuario podrá iniciar
acciones judiciales cuando sus intereses resulten afectados o amenazados. La acción
corresponderá al usuario, a las asociaciones de consumidores constituidas como personas
jurídicas, según las prescripciones del Título II, Capítulo XIV de la Ley 24.240 de Defensa
del Consumidor, a la Autoridad de Aplicación Nacional o local y al Ministerio Público. El
Ministerio Público cuando no intervenga en el proceso como parte, actuará obligatoriamente
como fiscal de la ley. En caso de desistimiento o abandono de la acción de las referidas
asociaciones legitimadas, la titularidad activa será asumida por el ministerio público.


Artículo 54- Normas del Proceso. Se aplicarán las normas del proceso de conocimiento más
abreviado que rijan en la jurisdicción del tribunal ordinario competente. Quienes ejerzan
las acciones previstas en esta ley representando un derecho o interés individual, podrán
acreditar mandato mediante simple acta poder en los términos que establezca la
reglamentación.


Capítulo XII

De las Asociaciones de Usuarios o Consumidores


Artículo 55- A los efectos de este Capítulo, remítase y considérese parte integrante de la
presente ley, a lo reglado en Título II, Capítulo XIV, artículos 55 al 58, de la Ley
24.240 de Defensa del Consumidor.


CAPÍTULO XIII

Disposiciones Complementarias


Artículo 56.- Disposiciones Registrales. Las autoridades competentes de cada jurisdicción,
deberán adoptar las normas y disposiciones reglamentarias que fueren menester, para la
inscripción registral, en cumplimiento de la presente ley

Artículo 57- Adecuación a esta Ley: Los propietarios y desarrollistas de inmuebles y
muebles registrables, que a la fecha de la vigencia de la presente ley, hayan iniciado su
comercialización bajo el Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente, tendrán un plazo de un (1) año a partir de los noventa (90) días de su
publicación, para adecuarse a lo establecido en la misma.

Artículo 58: Los contratos celebrados antes o dentro del plazo referido al artículo
anterior, se regirán por sus propios términos. Sus disposiciones no podrán invocarse cuando
se opongan a los derechos y beneficios que expresa o implícitamente esta ley reconoce.

Artículo 59.- Tutela de los derechos. El sólo vencimiento de los plazos previstos en esta
ley, habilitará el ejercicio de las pretensiones por los interesados ante los organismos
jurisdiccionales competentes, sin perjuicio de las medidas que correspondan o se adopten en
defensa de los usuarios.

Artículo 60.- Cadena- Red de Intercambio- Club Vacacional. Sin perjuicio de los tratados
internacionales que celebre la República Argentina, la reglamentación determinará los
requisitos y condiciones de aplicación u operación de las Cadenas, Redes de Intercambio o
Club Vacacionales.

Artículo 61- Vigencia. La presente ley entrará en vigencia a partir de su publicación en el
Boletín Oficial, deberá ser reglamentada por el Poder Ejecutivo nacional dentro de los
sesenta días posteriores a su sanción y será de aplicación en todo el territorio de la
República Argentina.

Artículo 62.- El texto de esta ley se incorporará al Libro Tercero del Código Civil, como
Titulo 8 bis o 9 del mismo cuerpo legal, señalando la concordancia de la misma con el Libro
Segundo Titulo I al III del Código de Comercio.

Artículo 63- La presente ley y su decreto reglamentario son complementarios del Código
Civil y todas sus normas se considerarán de orden público a todos sus efectos.

Artículo 64.- Comuníquese al Poder Ejecutivo
Luis A. Falcó.


FUNDAMENTOS

Señor Presidente:


El Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente, es un
concepto relativamente nuevo, que combina elementos de la propiedad (la unidad), con tiempo
(la semana o período adquirido).

Hace unos treinta años aproximadamente, nace el sistema con el uso participativo de las
computadoras, ya que su enorme costo (en esos momentos), hacía que se ofreciera compartir
su uso para abaratar explotación; después comienza a utilizarse en otras cosa muebles
registrables al avanzar su difusión, entre ellas las embarcaciones, casas rodantes y
aeronaves.

Posteriormente su aplicación se centro en los bienes inmuebles. La difusión de esta nueva
modalidad inmobiliaria en Francia, hace que se adjudique a este país los primeros
antecedentes en su aplicación, así se puntualiza su aparición en los Alpes Franceses en
1967. Hay autores y juristas que, como toda figura jurídica, creen encontrar rastros en el
Derecho Romano, sin embargo, su aparición solo se comprende y encuadra en el consumismo de
la moderna sociedad de masas de este siglo.

Estamos enfrentados a una realidad económica y de los negocios muy compleja, con aparentes
soluciones fácticas y jurídicas muy diversas, en el país y el resto de las naciones. El
derecho es regulación de la conducta humana y siempre va detrás de la realidad para
atraparla entre sus normas, persiguiendo la seguridad jurídica y la paz social, en pos del
equilibrio de los intereses de sus actores.

Los análisis doctrinarios extranjeros y la poca legislación comparada intentada, demuestran
lo difícil que es satisfacer los propósitos puntualizados y, mientras tanto, la actividad
negocial continúa.

En cualesquiera de los países, los juristas y legisladores concuerdan en que, tratar de
simplificar el instituto para enmarcarlo en el derecho vigente, es un error, y que, por lo
tanto, se debe legislar especialmente para aprovechar toda la riqueza que encierra la
propia complejidad del Tiempo Compartido en todas sus variantes.

Por ello, en estos tiempos en que la actividad e imaginación empresaria evoluciona y se
flexibiliza tan rápidamente, el jurista legislador no puede andar a otro ritmo y, en
consecuencia, debe desarrollar su imaginación para acertar con la normativa aplicable a ese
fenómeno empresarial, financiero y social con la misma rapidez, pero con claridad
conceptual, para obtener así la seguridad jurídica y económica de los intereses
comprometidos.

En la mayoría de los países, las leyes vigentes no contemplan ni ordenan el desarrollo y
las ventas de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva
Intermitente. La Argentina es uno de ellos.

Actualmente, este sistema, es un claro ejemplo de una actividad y práctica que se ha
tornado común en el ámbito comercial de nuestro país, y que por no poseer un marco jurídico
que proteja y limite a todos sus actores, ha ocasionado a lo largo del tiempo, numerosos
conflictos contractuales y de derecho de propiedad, que podrían haber sido solucionados
positivamente.

Estos problemas, de urgente solución, se ven manifestados en las innumerables denuncias,
que recibe cada vez más, la Comisión Nacional de Defensa de los Consumidores, los
Tribunales Arbitrales de Consumo y las asociaciones de Defensa de los Usuarios y
Consumidores, de particulares insatisfechos en sus derechos y garantías por no respetarse
sus beneficios de uso, goce y disfrute legítimos de Tiempos Compartidos, que oportunamente
suscribieran, pero bajo formas jurídicas de dudosa interpretación.

Dentro de las denuncias efectuadas en la República Argentina por compras de productos o por
adquisición de bienes, el rubro Tiempo Compartido, figura en el tercer lugar mostrando un
claro ejemplo de violación a una ley de orden público, como lo es la N 24.240 de Defensa
del Consumidor, en lo atinente a que en la contratación de esta nueva modalidad, no se
respetan generalmente, sus normas referidas a publicidades abusivas o engañosas y
protección de los usuarios.

La idea de ofrecer masivamente la adquisición de un derecho que le garantice al usuario la
posibilidad de disfrutar de unas vacaciones en una unidad habitacional con todos sus
servicios, mobiliario e instalaciones, durante un período de tiempo al año, resulta una
verdadera innovación que viene a cubrir necesidades no siempre atendidas en la compra de un
inmueble o mueble registrable, que solo se ocupa un período en el año y que requiere, de
una cuantiosa inversión inicial e importantes gastos de mantenimiento. Pero todos estos
beneficios no resultan compatibles sin una normativa legal apropiada, como lo es la
presente ley, que ordene y canalice el sistema, a fin de darle transparencia y seguridad a
sus contratantes, para que los mismos no se vean inmersos en técnicas agresivas y poco
éticas de promoción, venta, uso, goce y disfrute de los mismos.

Otro aspecto negativo que genera este vacío legal, ha sido la necesidad de fijar las
empresas desarrollistas de este sistema, su domicilio legal en terceros países, que cuenten
con una legislación más conveniente para su actividad; con todas las implicancias que esto
ha generado a los usuarios argentinos y al turismo y economía de nuestro país.

Alguien alguna vez definió al turismo como: " La industria que mueve al mundo" y el Tiempo
Compartido, Señor Presidente, es el sistema vacacional más nuevo y exitoso que dicha
industria está sembrando por la tierra, y como tal, está contribuyendo a su movilización
permanente.

En nuestro país, el turismo contribuye con el seis por ciento (6%) del producto bruto
interno, ocupando unos 800.000 puestos de trabajo en forma directa o indirecta y generando
ingresos por más de 3.000 millones de dólares al año.

Otros datos significativos, de lo que han originado los Tiempos Compartidos y el Turismo en
nuestro país, se desprenden de los últimos informes sumistrados por la Cámara Argentina de
Tiempos Compartidos, la cual ha manifestado que:

· Durante los últimos seis años, los arribos internacionales y los ingresos de
divisas por turismo receptivo, crecieron en la Argentina por encima de la tasa promedio, de
la anterior década (15% los arribos y 12 % los ingresos).
· Desde 1995, las estadísticas internacionales, han colocado a la República
Argentina en la cima del liderazgo del cono sur, en materia de arribos internacionales,
para disfrutar de Tiempos Compartidos.
· En la pasada década, solamente en Hoteles, Apart-Hoteles y Tiempos Compartidos, se
invirtieron unos 4.000 millones de dólares en la Argentina.
· La suma de empleos directos o indirectos que genera el turismo, representa el doce
por ciento de la población económicamente activa del país; y el Tiempo Compartido en los
últimos cinco años en la Argentina, ha creado unos 2.000 puestos nuevos de trabajo por año.
· El Tiempo Compartido tiene más de veinte años de existencia en la Argentina, y en
la actualidad es parte importante de su oferta de alojamiento turístico, ya que más de
80.000 familias nacionales, son usuarias de intervalos de este sistema y un tercio de las
cuales se ha incorporado al mismo en los últimos años. Esto nos marca su dimensión actual e
importante crecimiento.

No obstante es cierto, su reciente reconocimiento como parte de la industria hotelera y
turística, ya que hasta no hace mucho tiempo, los gobiernos no lo tomaban en cuenta a la
hora de plantear sus políticas sectoriales. Pero esta realidad comenzó a cambiar de manera
sustancial, tal es el caso de nuestro país, porque en muchos destinos vacacionales, los
usuarios de este sistema, se fueron convirtiendo en factores clave para la movilización de
las corrientes turísticas, en la medida de que su número se fue incrementando y a prolongar
el promedio de estadía. Inclusive la hotelería tradicional comenzó a revisar sus
preconceptos con respecto al Tiempo Compartido y actualmente cadenas hoteleras de nivel
internacional como Hilton, Marriot, Hyatt, Sheraton, etc, operan con este sistema. Del
mismo modo, grandes empresas constructoras, grupos industriales y compañías financieras,
buscan diversificarse invirtiendo en él, por considerarlo un negocio promisorio y altamente
rentable.

Un Sistema Turístico de Tiempo Compartido o Multipropiedad Exclusiva Intermitente
dinámicamente promovido por el sector privado y sabiamente normado por el sector público,
repartirá sus beneficios en forma equitativa y sostenida en toda la sociedad. En primer
término, la economía nacional se beneficiará por todas las divisas que podrá captar de los
inversionistas y visitantes nacionales y extranjeros. Estas divisas impactarán al resto de
los elementos del sector turismo y de la economía en general, generando nuevos empleos,
compras locales, servicios, etc. No puede ser, que un sistema que técnica y financieramente
es muy rentable y ventajoso para los usuarios, tenga una mala imagen entre muchos posibles
compradores. Una normativa viable y sensata, como la aquí planteada, podría resolver esta
curiosa y lamentable paradoja.

Por las razones expuestas, la presente ley, soluciona el vacío legal existente en nuestro
ordenamiento jurídico y posee como característica principal, la flexibilidad del sistema,
consistente en la capacidad de adaptación a los cambios de las necesidades y expectativas
del adquirente, quien adopta en el tiempo, modalidades diversas de ocio y de uso de su
espacio libre, conforme evoluciona su grupo familiar; como así también el encuadramiento
dentro de las nuevas tendencias comerciales de todo el mundo moderno, que se orientan hacia
un acortamiento de los plazos del vínculo contractual.

Por ello creo, que la búsqueda de la seguridad jurídica debe apuntar en consecuencia a
asumir la realidad negocial con los matices que ella representa, evitando regideces
normativas que conducirían a la necesidad de continuados retoques, o peor aún, convertirían
en letra muerta la tan ansiada legislación.

Partiendo de tal premisa, la regulación que se propone, se asienta en los siguientes
principios:

En primer lugar planteamos que el texto de esta ley se incorporará al Libro Tercero del
Código Civil, como Título 8 bis o 9 del mismo cuerpo legal, señalando la concordancia del
mismo con el Libro Segundo Título I al III del Código de Comercio, como un derecho real de
sujeto múltiple, denominado Multipropiedad Exclusiva Intermitente o Tiempo Compartido,
puesto que el sistema actual de Derechos Reales de nuestro Código Civil, no contempla uno
que permita encuadrar las particularidades de este novedoso régimen. La presente regulación
resulta importante y beneficiosa tanto para adquirentes como así también para los
enajenantes de este tipo de derechos. A los primeros, por la razón de ostentar un derecho
Real instrumentado en un título, y a los segundos, por la certidumbre que le brinda al
negocio jurídico esta posición.

Como valioso antecedente de la tesitura adoptada en esta ley, podemos señalar, al VII
Congreso Internacional de Derecho Registral de Río de Janeiro, en el que se ha
caracterizado a la Multipropiedad, como un nuevo Estado Jurídico de la propiedad concebido
como consecuencia de una nueva modalidad contractual y fruto de la energía creadora de la
autonomía privada de la voluntad.

En segundo término, se establece un control de los operadores del Sistema, por la
Secretaría de Turismo de la Nación, órgano natural de Aplicación de una industria y
actividad que es esencialmente turística.

En tercer lugar, se determinan minuciosamente los requisitos, facultades, deberes,
obligaciones y responsabilidades del Administrador del sistema, en el entendimiento de que,
de su correcta gestión, depende buena parte del éxito de este régimen.

Finalmente corresponde señalar que, como contrapartida a las liberalidades que poseen las
empresas, en la elección de las formas jurídicas que consideren apropiadas, la presente ley
contiene en su articulado, amplias protecciones y garantías al Usuario o Beneficiario del
sistema, ya que de lo que se trata en definitiva con la creación de este régimen, es de
fortalecer la seguridad jurídica brindando un marco adecuado, para el pleno desarrollo de
las inversiones, en absoluta garantía también, de sus derechos e intereses.

Claros ejemplos de esta protección al Usuario, pueden apreciarse en los artículos que se
refieren al Precontrato o Reserva, Publicidad o las normas de Responsabilidades y
Sanciones, las cuales han seguido y respetado, el espíritu, los fines y objetivos de la ley
N 22.240 de Defensa del Consumidor.

Asimismo, la presente ley establece la aplicación de la mencionada normativa en forma
supleatoria y ha recogido criterios y conceptos de las últimas Convenciones Internacionales
de Tiempo Compartido, realizadas hasta la fecha.

En cuanto a la terminología adoptada, se ha preferido la expresión Multipropiedad Exclusiva
Intermitente o Tiempo Compartido, por ser la habitualmente empleada en los países de
América Latina y el Caribe, y la más acorde con el sistema que regula la presente ley.

Igualmente no podemos de dejar de mencionar, los innumerables aportes que nos han brindado
otros Proyectos de Ley anteriores presentados por legisladores de nuestro país, tal es el
caso del Diputado Nacional José Gabriel Dumón y el Senador Nacional Edgardo José Gagliardi,
como así también el Proyecto de Ley en revisión (C.D. 160/2000) y el cual tuviera dictamen
favorable de la Comisión de Legislación General, de Turismo y de Comercio, y que por
cuestiones parlamentarias caducó a principios del año 2003. Indudablemente, todos los
antecedentes han contribuido y nos han inspirado en el presente Proyecto de Ley.

Señor Presidente, el fenómeno negocial del Tiempo Compartido, que en nuestro país data de
casi dos décadas, se intentó regular a través de diversos proyectos de ley que se
sucedieron desde 1986, sin aprobación alguna. Es cierto que quizás en aquellos tiempos
debía esperarse a que esta modalidad se consolidara en la vida económica y social del país
y fuera adquiriendo una tipificación consuetudinaria propia, ajena y distante a lo que
sucediera en países europeos como Inglaterra, Francia, Portugal o EE.UU, donde ya estaba
legislado, este novedoso sistema de intercambio turístico.

Ahora en cambio, los usos y costumbres le han otorgado al negocio un perfil definido y es
la oportunidad entonces de legislarlo, confiriéndole tipicidad jurídica, con el objetivo
primordial de brindar confianza y garantía a los usuarios, y de fomentar la industria
hotelera y turística, otorgándole también garantías a los inversores.

Por los motivos expuestos, es que solicito a mis pares, los Señores Legisladores, la
aprobación del Presente Proyecto Ley.


Luis A. Falcó.







Texto Original215007