Número de Expediente 5/01

Listado de Autores
Usandizaga , Horacio Daniel

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones


S-01-0005: USANDIZAGA (REPRODUCCION)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

DE REFORMA DE LA LEY 13512 SOBRE
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Capitulo I
Disposiciones preliminares

Ambito de aplicación

Artículo 1°- Los distintos pisos, departamentos, locales u otros
espacios que constituyan unidades independientes de un inmueble o
conjunto de inmuebles, que tengan salida a la vía pública, directamente
o por medio de un pasaje común, pueden pertenecer a dueños distintos,
conforme las disposiciones de esta ley.

Cada unidad puede ser objeto de condominio.

La presente ley se aplica también a los lotes de terrenos, edificados o
no, organizados como loteo urbano, barrio jardín, o semejantes, clubes
de fin de semana y de recreo, parques industriales, mercados y centros
de compras, cementerios privados y similares, que cuenten con
infraestructura y servicios comunes, y que se sometan a su régimen.

Capitulo 2
Propiedad exclusiva y común

Delimitación

Art. 2° - Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad, y
copropietario del terreno y de las partes o cosas de uso común del
inmueble, o indispensables para mantener su seguridad.

Bienes comunes

Art. 3°- Se presumen comunes:

a) los cimientos, muros maestros, estructuras resistentes, techos,
patios solares, pórticos, galerías, pasos de acceso, corredores,
vestíbulos, puertas de entrada, jardines;
b) los locales e instalaciones de servicios centrales y sus accesorios;

c) las tuberías destinadas a la conducción de agua, gas, electricidad,
teléfonos, televisión y demás servicios, inclusive los cables
conductores de fluido eléctrico y semejantes, cualquiera sea el lugar
que atraviesen, hasta la parte que emerge en cada unidad;

d) los locales destinados al uso del personal de servicio y la
portería;

e) los tabiques o muros divisorios entre las distintas unidades, o de
éstas con las partes comunes;

f) los ascensores, montacargas, calderas, tanques y, en general, todas
las máquinas, artefactos o instalaciones afectadas al servicio común.

Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.

La enumeración que antecede no es taxativa.

Tampoco es imperativa, cuando se trate de inmuebles en los cuales,
dadas sus características, las cosas, servicios o instalaciones
enumeradas no sean de uso común de la construcción o indispensables
para mantener su seguridad, en cuyo caso podrán incorporarse al dominio
exclusivo de las unidades a las cuales estén afectadas.

En los inmuebles indicados en el segundo párrafo del artículo 1, que se
sujeten a esta ley, sólo serán comunes las partes del terreno
destinadas a calles de acceso y comunicación, así como las
infraestructuras que fueren de uso comunitario. Las parcelas asignadas
a cada dueño, estén o no dificadas, serán de propiedad exclusiva de
éstos. EL reglamento de copropiedad y administración podrá establecer
limitaciones edilicias.

Uso de los bienes comunes

Art. 4°- Cada propietario puede usar y gozar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los
demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes debe ser
proporcionado al valor de su unidad, el que se fijará por acuerdo de
partes, o en su defecto en consideración a la superficie de la misma.

Los derechos de los propietarios sobre los bienes comunes son
inseparables del dominio uso y goce de su respectiva unidad.

En la transferencia, gravamen o embargo de un unidad se consideran
comprendidos esos derechos, y no pueden efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente de la unidad a que accedan.

Bienes propios.

Art. 5°- Sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del
artículo 3° son bienes propios, las distintas unidades independientes,
representadas por los espacios limitados de sus techos, pisos, paredes
u otros tipos de erramiento, en la extensión indicada en el titulo
atributivo del dominio, con sus puertas, ventanas, radiadores de
calefacción, instalaciones sanitarias internas, así como las de aguas
corrientes, luz, gas, electricidad y semejantes, y las respectivas
líneas o canales de conducción en el sector ubicado en cada unidad.
Inclusive las partes accesorias a ellas, que no sean de uso o interés
común o indispensables para mantener la seguridad del inmueble o el
funcionamiento de los servicios centrales.

Enajenación de la unidad.

Art. 6°- Cada propietario puede, sin consentimiento de los demás,
enajenar la unidad que le pertenece, o constituir derechos reales o
personales sobre la misma.

Para constituir derechos reales sobre todo el inmueble, se requiere
unanimidad.

Impuestos, tasas y contribuciones

Art. 7°- Los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras se cobran a
cada propietario independientemente. A tal efecto, se practican las
valuaciones en forma individual computándose, a la vez, la parte
proporcional indivisa de los bienes comunes.

Conservación y reparación

Art. 8°- Cada propietario atiende los gastos de conservación y
reparación de su unidad, estando prohibida toda innovación modificación
que pueda afectar la seguridad del inmueble o los servicios comunes.

Respetando esa limitación, las unidades contiguas de un mismo plano, o
planos distintos, pueden ser comunicadas entre si, aunque pertenezcan a
propietarios distintos, previo informe al administrador

Cambios y modificaciones

Art. 9°- Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas del
conjunto.

La prohibición no rige respecto de las modificaciones producidas para
la instalación de equipos de calefacción o refrigeración, antenas u
otros elementos de confort, mientras no se altere la estética, no se
perjudiquen iguales derechos de los demás, y no se ocasionen molestias
que excedan la normal tolerancia.

Tampoco la prohibición alcanza a la colocación de carteles o letreros,
que se conformen al destino de las unidades dentro de la zona de
influencia o posesión de éstas, salvo disposición en contrario del
reglamento de copropiedad, el que puede establecer las modalidades a
las que deban ajustarse los interesados.

Obras nuevas

Art. 10.- Toda obra nueva que afecte el inmueble común, sólo puede
realizarse con el consentimiento de la mayoría. La oposición de ésta,
que no se funde en la protección de un interés legitimo, podrá ser
dejada sin efecto por el juez, a pedido de parte.

El trámite judicial es el correspondiente al proceso sumarísimo, y el
juez debe ponderar, para resolver, si las innovaciones objeto de la
reclamación son o no contrarias a la ley o al reglamento de
copropiedad, o perjudiciales para la solidez, seguridad, salubridad,
destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble, y
además considerar el costo de ellas, cuando fueren dispuestas por el
consorcio en miras del interés común.

Si las obras son de interés particular, el propietario beneficiado debe
hacerse cargo de su costo y, en su caso, del de la reforma del
reglamento de copropiedad y administración.

La resolución de la mayoría no se suspende, sin embargo, sin orden
expresa de la autoridad judicial

Cuando la obra nueva puede afectar la estructura del inmueble, o
consista en la elevación de nuevos pisos, o en excavaciones, precisará
ser autorizada por unanimidad.

Capitulo 3
Obligaciones y prohibiciones de los propietarios

Obligaciones

Art. 11.- El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del Reglamento de Copropiedad y
administración y del reglamento interno si lo hubiere,

b) conservar en buen estado su unidad,

c) pagar las expensas comunes ordinarias en la proporción que le
corresponde, tales como las de administración y reparación de los
bienes comunes, necesarias para mantener en buen estado las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador,

d) pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución
de la asamblea,

e) contribuir. a la integración del fondo de reserva,

f) permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones atinentes
al consorcio,

g) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial .

Prohibiciones

Art. 12 - Queda prohibido a cada propietario y ocupante de las
unidades:

a) destinarlas a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a
fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;

b) perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de
los vecinos; ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
mismo.

Sanciones

Art. 13 - En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 12, el
administrador o los propietarios afectados formularán la denuncia
correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio
sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto
hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a
ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en
materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de
la sanción.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de
la fuerza pública si fuere menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuere un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el administrador o por el
propietario afectado.

La aplicación de estas penas no obstará al ejercicio de la acción
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Capitulo 4
Expensas

Cálculo de expensas

Art.14.- Los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de
sus unidades con relación al conjunto, salvo convención en contrario,
las expensas de administración, así como las de reparación y de
conservación de las partes y bienes comunes del inmueble necesarias
para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y
decoro.

Los propietarios están obligados, en la misma forma, a contribuir al
pago de las primas de los seguros, y a las expensas debidas a obras
nuevas o innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de
uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Deudas por expensas comunes

Art. 15.- Las deudas por expensas comunes participan del carácter de
las obligaciones indivisibles, y en caso de condominio sobre una
unidad, pueden ser exigidas por entero a cualesquiera de los
copropietarios de ella.

El certificado de deudas por expensas comunes, expedido por el
administrador constituye título ejecutivo para su cobro.

Expensas necesarias

Art. 10.- Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador
o inacción de éste y a falta del consejo de administración puede
realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de
bienes comunes con derecho a ser reembolsado. En su caso podría
ordenarse restituir a su costa las cosas al estado anterior.

Expensas y renuncia del propietario al uso de bienes

Art. 17.- Ningún propietario puede liberarse de contribuir a las
expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes y servicios
comunes, ni por el abandono de su unidad.

Expensas no comunes

Art.18.- En ningún caso puede imponerse a los propietarios la
contribución a las expensas de uso y mantenimiento ordinario, que
conforme esta ley o el reglamento de copropiedad, no revistan las
características de comunes respecto de ellos, por corresponder a bienes
que no pueden utilizar, o a servicios que sus unidades no estén
habilitadas para recibir

Capitulo 5
Consorcio

Persona jurídica

Art. 19.- El conjunto de los propietarios de las unidades descritas en
el reglamento de copropiedad y administración forma el consorcio, que
es persona jurídica con capacidad para ser titular de derechos y
deberes, y con aptitud patrimonial para responder por deudas y reclamar
por créditos comunitarios, con independencia de sus miembros.

Responsabilidad de los consorcistas

Art. 20.- Los consorcistas responden en subsidio por las deudas del
consorcio, a la manera de los fiadores, en la extensión de sus
respectivos porcentuales de dominio, y hasta el valor de sus unidades.

Capitulo 6
Reglamento de Copropiedad y Administración

Otorgamiento del Reglamento y constitución del derecho real

Art. 21.- El derecho real de propiedad horizontal se constituye con el
otorgamiento de un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto
de escritura pública, que debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad.

Podrá prescindirse de la escritura pública en las particiones
judiciales, pudiendo el reglamento ser otorgado, en tal caso, en el
respectivo expediente.

Reforma del Reglamento

Art. 22.- El Reglamento de Copropiedad y Administración puede ser
reformado por la mayoría, salvo cuando la modificación pudiera alterar
los derechos subjetivos de los propietarios emergentes de sus títulos
de adquisición, en cuyo caso la resolución sólo puede tomarse por
unanimidad.

La modificación debe consignarse en escritura pública e inscribirse
también en el Registro de la Propiedad. A sus efectos, es suficiente la
firma de la escritura por dos consorcistas expresamente autorizados por
la Asamblea.

Contenido del Reglamento

Art. 23.- El Reglamento de Copropiedad y Administración debe proveer,
por lo menos, a los siguientes puntos:

a) designación del administrador,

b) determinación de la retribución del administrador y la forma de su
remoción, sus facultades y obligaciones,

c) determinación de los bienes de propiedad exclusiva y los comunes,

d) especificación del valor de cada unidad con relación al conjunto,

e) especificación de las expensas comunes y contribución a las mismas,

f) destino de las unidades y de las partes y bienes comunes del
inmueble,

g) forma de constitución y renovación del Consejo de Administración,
mayorías para resolver y facultades,

h) forma y tiempo de convocatoria de las asambleas ordinarias y
extraordinarias, persona que las preside, reglas para deliberar y
representación.

El destino fijado a las unidades en el reglamento de copropiedad y
administración no puede alterarse ni modificarse, sino por resolución
unánime de los propietarios.

Capítulo 7
Asambleas

Asuntos de interés común

Art. 24.- Todos los asuntos de interés común, que no se encuentren
comprendidos en: las atribuciones del administrador, serán resueltos
por los propietarios reunidos en asambleas, por mayoría absoluta de
votos, computados con relación al número de unidades y la proporción de
dominio de cada una con respecto al conjunto, salvo los casos en que
esta ley o el reglamento de copropiedad y administración exijan
unanimidad.

Citación.

Art. 25.- La citación a las Asambleas, debe ser hecha a todos los
propietarios, en el domicilio denunciado al administrador en el acto de
su incorporación al consorcio, a liada de la cual, se tendrá por
constituido en la unidad de su propiedad.

Se indicará el lugar, día y hora de la reunión y la especificación del
orden del día.

La falta de cualesquiera de los requisitos de la citación, o el
tratamiento de puntos no incluidos en el orden del día, será causal de
nulidad de la asamblea.

Derecho de asistencia y voto

Art. 26.- El derecho de asistir y votar en las Asambleas corresponde:

a) a los propietarios de las unidades, que pueden asistir por si, o por
medio de sus representantes legales o voluntarios;

En el caso que una unidad perteneciere a más de un propietario debe
unificarse la representación, con el apercibimiento de que la
designación del representante sea efectuada por sorteo por la asamblea;

c) al adquirente de una unidad, a quien no se hubiera otorgado la
escritura traslativa del dominio, si con anterioridad a ella el
consorcio le hubiera dispensado el trato de integrante de la relación
jurídica consorcial;

d) al usufructuario, usuario o habitador, por delegación expresa del
nudo propietario, si alguna unidad está afectada con usufructo, uso o
habitación.

El propietario que se encuentre en mora en el pago de las expensas
comunes, no participar en las asambleas mientras no ponga fin a
aquella.

Decisiones

Art. 27.- Las decisiones de las asambleas deben sujetarse a las
siguientes reglas:

a) en los casos en que por esta ley o por el Reglamento de Copropiedad
Administración se exigiere unanimidad, debe notificarse de manera
fehaciente y detallada, la decisión adoptada por los propietarios
presentes en la asamblea, a los ausentes a quienes se tendrá por
vinculados a ella si en el plazo de treinta días no manifiestan su
disidencia.

b) Para la validez de los demos supuestos, basta el voto de la mayoría
del total de los propietarios, que a la vez, representen más de la
mitad del valor del inmueble.

Asamblea de segunda convocatoria

Art. 28.- En segunda convocatoria, de no lograrse la mayoría referida,
por falta de asistencia de los propietarios, es suficiente el voto de
la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad del valor
del porcentaje de dominio de los presentes.

Cuando la mayoría no pudiera obtenerse por los procedimientos
señalados, se solicitará al juez que convoque la reunión, que se
llevará a cabo en presencia suya, y quedará autorizada a tomar medidas
urgentes. El juez resolverá en forma sumarísima, sin más procedimiento
que una audiencia, debiendo citar a los propietarios en la forma en que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

Acta

Art. 29.- De las Asambleas se debe labrar acta, con los requisitos que
exija la reglamentación de esta ley. Su parte resolutiva debe ser
comunicada a los propietarios en el término que fije el Reglamento de
Copropiedad y Administración, sin perjuicio del derecho de éstos de
solicitar, a su costa, copia certificada de la misma.

Impugnación de las decisiones

Art. 30.- Las decisiones de las asambleas, pueden ser impugnadas
judicialmente por cualesquiera de los propietarios disidentes
abstenidos o ausentes, dentro de los sesenta días de su notificación.

Capítulo 8
Administrador

Naturaleza de su función

Art. 31. - El Administrador es el representante del Consorcio y actúa
en todas las gestiones ante las autoridades administrativas y
judiciales de cualquier clase como mandatario legal y exclusivo de
aquél, regulándose su actuación conforme las reglas del mandato civil.

Atribuciones

Art. 32.- El Administrador puede ser puede ser un propietario o un
tercero.

Tiene facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal
fin.

Designación y remoción

Art. 33.- El Administrador puede ser designado o removido por mayoría.

La designación del reemplazante debe constar en el libro de asambleas,
y justificarse su personería con testimonio de la escritura pública
otorgada por dos consorcistas designados al efecto por la asamblea
donde se transcriba el acta. Respecto de los consorcistas, su
personería se estima acreditada con copia simple del acta donde conste
su designación.

Obligaciones

Art. 34.- El Administrador está obligado a:

a) asegurar el edificio contra incendio y al personal del inmueble
contra accidentes de trabajo.

b) informar, de manera fehaciente a los propietarios, de la iniciación
de reclamos y demandas judiciales o administrativas contra el
consorcio, dentro de las 18 horas de haber sido notificado.

La falta de cumplimiento de esta obligación es causal de remoción,
aparte de la responsabilidad por los daños y perjuicios causados.

c) En caso de renuncia o remoción, debe poner a disposición del
consorcio dentro de las 48 horas, los libros y papeles de su
administración, no pudiendo en ningún caso ejercer derecho de
retención.

Certificado de deudas por expensas comunes

Art. 35.- Previamente a la constitución, modificación, transferencia o
extinción de derechos reales sobre cada unidad, debe requerirse al
administrador un certificado de deuda por expensas comunes, que deberán
ser canceladas al otorgarse el acto. El administrador está obligado a
expedir dicho certificado dentro de los quince días de serle solicitado
y tendrá validez por otros quince días.

La deuda sin certificar no es oponible al adquirente. El administrador
responde solidariamente con el anterior propietario por las deudas no
certificadas sin perjuicio de su derecho de repetición contra éste.

El crédito por expensas comunes goza del privilegio establecido por el
inciso 1 del artículo 241 de la ley 24.522 y por el artículo 3931 del
Código Civil.

Capítulo 9
Consejo de Administración

Constitución

Art. 36 -- El Reglamento de Copropiedad y Administración debe prever la
existencia de un Consejo de Administración, constituido por
propietarios, que además de las funciones que se le atribuyen, tendrá
las siguientes:

a) asistir y controlar la gestión del administrador

b) adoptar resoluciones atinentes a la gestión ordinaria,

c) asumir transitoriamente sus funciones en caso de acefalía, así como
convocar la asamblea para la designación del administrador que deberá
cubrir la vacante.

Las resoluciones del Consejo se tomarán por mayoría.

Capítulo 10
Inmuebles de seis o menos unidades

Régimen de administración

Art. 37.- En los inmuebles que no cuenten con más de seis unidades,
puede prescindirse del régimen de las Asambleas y del Consejo de
Administración.

La administración puede estas a cargo de cualesquiera de los
propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa, salvo previsión
distinta del Reglamento de Copropiedad y Administración, o de un
tercero, designados ambos por mayoría.

Mayorías para la toma de decisiones

Art. 38.- En este tipo de consorcio, si la titularidad del dominio de
una o más unidades, cuya suma de votos alcanzare las mayorías exigidas
por esta ley, estuviera en cabeza de una sola persona, las resoluciones
sólo serán válidas si contará por lo menos, con la conformidad de otro
propietario.

En el supuesto de empate. o cuando los propietarios no lograren el
acuerdo sobre alguna cuestión que precisare la unanimidad para
resolver, el interesado podrá recurrir a la autoridad judicial que
decidirá en forma sumarísima, conforme lo dispuesto en el artículo 28.
En lo demás, serán aplicables al presente régimen, las normas de esta
ley que sean compatibles con el mismo.

Capitulo 11
Inmuebles formados por sectores independientes

Régimen de administración

Art. 39.- En los inmuebles formados por sectores independientes, cada
sector podrá reglar lo relativo al uso y aprovechamiento de las
unidades de un mismo sector, así como prever el régimen de las expensas
comunes que deban incidir exclusivamente sobre ellos, con independencia
de los otros.

Subasamblea y subadministrador

Art. 40.- El Reglamento de Copropiedad y Administración puede prever un
régimen de administración separada para cada sector, a cargo de una
subasamblea y un subadministrador, sin perjuicio del correspondiente al
inmueble en su conjunto.

Todo conflicto de intereses de los sectores será resuelto por el
Consorcio, por medio de la Asamblea, que conservará la representación
frente a los terceros por intermedio del Administrador del inmueble, no
obstante la existencia de los subconsorcios en el orden interno.

Capítulo 12
Extinción del régimen de propiedad horizontal

Causas de extinción

Art. 41.- El régimen de la propiedad horizontal se extingue:

a) por ruina o destrucción total del inmueble, o parcial de más de dos
terceras partes de su valor y por vetustez, cuando la mayoría
resolviera la demolición y venta del terreno y de los materiales, salvo
que decidiere la reconstrucción, en cuyo supuesto la minoría no podrá
ser obligada a contribuir a ella, pudiendo la mayoría, en tal caso,
adquirir la parte de los disconformes según valuación judicial;

b) por conversión al régimen de la propiedad ordinaria.

Capitulo 13
Disposiciones complementarias

Modificación del artículo 2503 del Código Civil

Art. 42.- Modifícase el inciso 1° del artículo 2503 del Código Civil
que quedará redactado como sigue:

"Art. 2503: Son derechos reales:

1) el dominio, el condominio y la propiedad horizontal".

Derogación de normas

Art. 43 .- Derógase al ley 13.512 y los artículos 2617, 2686, in fine,
y 2693 del Código Civil, y el decreto 18.734/49.

Aplicabilidad de las normas

Art. 44 - Las disposiciones imperativas de esta ley serán de aplicación
inmediata. En cuanto a las disposiciones supletorias, continuarán
rigiendo las adoptadas por lo respectivos reglamentos de copropiedad y
administración.

Art. 45 - Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Horacio D. Usandizaga.-

LOS FUNDAMENTOS DE ESTE PROYECTO SE ENCUENTRAN PUBLICADOS EN EL DAE
01/01.

-A la Comisión de Legislación General.