Número de Expediente 426/03

Listado de Autores
Ibarra , Vilma Lidia

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-426/03)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

Artículo 1º: Modifíquese el artículo 9 de la ley 13.512, el que quedará
redactado de la siguiente forma:

"Artículo 9º: Al construirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por
acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por decisión de la
mayoría del total de los propietarios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos los
siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las
cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de
los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el
personal de servicio de la casa y despedirlo.
Los administradores deben obrar con lealtad y con la diligencia de un
buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son
responsables, ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que
resultaren de su acción u omisión.
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción, debiendo nombrarse en su caso el reemplazante por acto de
escritura pública. La remoción del representante se realizará por
decisión de la mayoría del total de los propietarios, en cualquier
tiempo, sin invocación de causa. El reglamento de propiedad y
administración no puede suprimir ni restringir la remoción de los
administradores.
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes.
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario y
la persona que presidirá la reunión."

Artículo 2º: Comuniquese al Poder Ejecutivo.-

Vilma L. Ibarra.-

FUNDAMENTOS

Sr. Presidente:

El presente proyecto tiene por objeto modificar el artículo 9 de la ley
13.512, referida al régimen de propiedad horizontal a fin de
flexibilizar los mecanismos para la modificación del reglamento de
copropiedad.

La redacción actual de la norma mencionada determina las materias que
obligatoriamente debe contener el reglamento de copropiedad y
administración, estableciendo que el primer reglamento sólo puede
modificarse con una mayoría no menor de dos tercios de los
copropietarios.

Se ha verificado, a través de denuncias y consultas recibidas por las
asociaciones de defensa del consumidor y por la Secretaria de Defensa
del Consumidor, que en los consorcios se presentan diversos problemas
derivados de la relación con el administrador. Algunos de los
conflictos son en torno a sobreprecios en las expensas, omisión del
pago de las obligaciones a cargo del administrador: impuestos, cargas
sociales, prima de seguro contra incendios, entre otros.

La designación del administrador está impuesta por la ley, se trata de
una representación de carácter legal, un mandatario, y las relaciones
jurídicas que de ello derivan, frente a los mandantes y terceros, se
rigen por las normas del contrato de mandato, establecidas en el Código
Civil.

La ley 13.512, establece en forma precisa las funciones de los
administradores, de su actuación pueden resultar una multiplicidad de
situaciones cuyo incumplimiento puede traer como consecuencia la
responsabilidad personal del administrador o del consorcio. Por ello,
los poderes de representación se encuentran limitados al objetivo de
asegurar a todos los comuneros el máximo uso y goce de sus propiedades
y de los servicios comunes, por lo que cualquier otra actividad, que
exceda las atribuciones mencionadas, en el caso que no se encuentren
previstas en el Reglamento, deberán ser sometidas a consideración de la
Asamblea, a fin de no incurrir en responsabilidad directa y personal.

En razón de que las obligaciones que asume el administrador son
obligaciones de resultado, la mera inejecución de las mismas trae
aparejada su responsabilidad, respondiendo por las consecuencias
inmediatas de su incumplimiento, de acuerdo a lo establecido en el
artículo 903 del Código Civil, salvo que demuestre que la misma no le
es imputable por caso fortuito o fuerza mayor. En cuanto a las
consecuencias mediatas, sólo generarán su responsabilidad si ha habido
dolo, en la medida que las haya previsto o podido prever, actuando con
diligencia y previsión.

Habitualmente , la redacción e inscripción del primer reglamento en el
Registro de la Propiedad, en el cual debe designarse al administrados,
en virtud del artículo 9 inciso a) de la ley que aquí se proyecto
modificar, la efectúa el propietario único del inmueble que se
subdivide y luego al momento de la compra, adhieren los posteriores
adquirentes. Asimismo, en dicho reglamento se establecen mayorías
elevadas para la remoción del administrador.

El riesgo de eventuales conflictos se relaciona con la previsión y el
acierto con que los propietarios regulen sus relaciones recíprocas, en
tal sentido resulta necesario modificar la mayoría calificada requerida
a fin de posibilitar las modificaciones que resulten necesarias.

En virtud de lo expuesto solicito la aprobación del presente proyecto
de ley.

Vilma L. Ibarra.-