Número de Expediente 3062/03

Listado de Autores
Pichetto , Miguel Ángel

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-3062/03)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

ARTÍCULO 1°: Sustitúyese el artículo 2° de la ley 23.091 por el
siguiente:

ART. 2º: Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la
vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con
destino a vivienda, con o sin muebles, será de doce meses. Dicho plazo
mínimo será de dieciocho meses para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

El plazo máximo de los contratos de locación con destino a vivienda
será de diez años, y de quince años para los restantes destinos.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que
se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático
y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines
de turismo. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se
presumirá que el contrato no es con fines de turismo;
c) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
d) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.


ART. 2°: Sustitúyese el artículo 3° de la ley 23.091 por el siguiente:

ART. 3º: El valor de los alquileres se determinará en una suma fija
expresada en moneda de curso legal, siendo inválida toda cláusula de
ajuste.

ART. 3°: Sustitúyese el artículo 4° de la ley 23.091 por el siguiente:

ART. 4º: Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en
concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de
curso legal. Dichas cantidades serán devueltas al finalizar la
locación.

ART. 4°: Sustitúyese el artículo 8° de la ley 23.091 por el siguiente:

"ARTICULO 8º: Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos
los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver
la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con una antelación mínima de treinta días de la fecha en que
reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción,
deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar la vivienda".

ART. 5°: Comuníquese al Poder Ejecutivo

Miguel A. Pichetto.-


FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

Diversos informes relativos al mercado inmobiliario, nos muestran que
en los últimos tiempos el stock de inmuebles destinados a alquiler ha
disminuido en proporciones considerables.

Las propiedades disponibles para ser alquiladas cayeron un 27,3 % en
los primeros nueve meses del corriente año en relación al mismo período
del año pasado. Las inversiones en propiedades para alquilar han
disminuido mucho como consecuencia de la baja rentabilidad que las
mismas producen.

Por otro lado, y complicando aún más el panorama, la demanda de
alquileres ha crecido, debido a que la falta de crédito ha provocado
que un número importante de habitantes se vea obligado a resolver su
problema de vivienda a través de un alquiler.

Creo no equivocarme al afirmar que hay propietarios que prefieren tener
su inmueble desocupado, antes que suscribir un contrato de locación por
largos períodos. Esta situación es producto de la gran incertidumbre
que les genera a las partes tener que acordar un precio fijo por los
plazos mínimos establecidos en la ley 23.091, sin posibilidad de
indexación alguna.

Sin dudas, una de las principales preocupaciones que existe actualmente
en el sector es cómo mantener actualizado el valor del alquiler hasta
la finalización del contrato. Máxime si se tiene en cuenta que los
plazos fijados en el artículo 2 de la ley 23.091 son demasiado extensos
en razón de las particulares circunstancias económicas y sociales en
que está inmerso nuestro país.

Las fluctuaciones del mercado nos pueden llevar a situaciones extremas,
desde pagos inferiores al valor real hasta pagos exorbitantes, que
muchas familias no podrían soportar.

También el plazo de tres años para las locaciones que no estén
destinadas a vivienda es muy prolongado. En efecto, hay muchos sectores
que se ven perjudicados por dicho imperativo legal. Como todos sabemos,
es muy importante para lograr la tan ansiada reactivación económica,
incentivar la creación y funcionamiento de las PyMES y el actual
gobierno ha dado sobradas muestras del esfuerzo que se está haciendo en
tal sentido. Sin embargo, muchos emprendimientos de estas
características terminan truncándose ante el temor de tener que
sujetarse a un contrato tan largo.

Por ello es que, en mi opinión, la mejor solución para esta
problemática es ampliar los límites de la autonomía de la voluntad de
las partes, dando mayor libertad de negociación mediante la imposición
de plazos mínimos inferiores a los vigentes.

Así, en el artículo 2° propuesto, se reducen los plazos mínimos a la
mitad de los actuales, determinando que para el caso de las locaciones
con destino a vivienda el plazo mínimo será de doce meses, en tanto
que, para los restantes destinos, dicho plazo será de dieciocho meses.
En el mismo orden de ideas, se fija en diez años el plazo máximo para
las locaciones con destino a vivienda, y en quince años para los
restantes destinos, ya que hay casos, fundamentalmente vinculados al
comercio, en que el plazo de diez años resulta ser exiguo.

Asimismo, en el inciso b) del mismo artículo, propongo eliminar la
referencia que se hace respecto a que las locaciones con fines de
turismo tengan que estar ubicadas "en zonas aptas para ese destino",
debido a que la actividad turística ha evolucionado en muchos aspectos,
y no resulta clara la delimitación entre una zona apta para turismo y
una que no lo es.

También se contempla la eliminación del inciso c) de la norma
antedicha, en razón de que no se justifica la mención de los contratos
que erroneamente allí se hace, como explica Jorge A. Riccio en su libro
"Locaciones Urbanas. Ley 23.091". La guarda de animales, vehículos u
otros objetos no son técnicamente contratos de locación. La guarda de
objetos se rige por el contrato de depósito. El contrato de garaje es
una figura atípica. El hecho de eliminar este inciso no presupone que
para estos contratos deban regir los plazos mínimos antedichos, sino
que por su atipicidad deben regirse por la autonomía de la voluntad y
no por la ley 23.091.

Los actuales artículos 3 y 4 de la ley que nos ocupa, determinan la
forma de ajustar los valores de una locación. A fin de armonizar dicha
norma con la legislación vigente, sería conveniente sustituir el texto
de los mismos por los que aquí se establecen.

Por último, y con el mismo espíritu, propongo modificar el artículo 8,
respecto al plazo en que el locatario deberá notificar su decisión de
resolver anticipadamente el contrato, reduciéndolo de sesenta a treinta
días. También se establece que la indemnización que se deberá pagar al
locador en caso de hacer uso de esa opción, será el equivalente a un
mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble.

Por los motivos hasta aquí expuestos es que solicito a mis pares la
aprobación del presente proyecto.

Miguel A. Pichetto.-