Número de Expediente 2951/06

Listado de Autores
Capitanich , Jorge Milton

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones


(S-2951/06)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

TITULO I
CAPITULO PRIMERO
DE LA INTERPRETACIÓN NORMATIVA

ARTÍCULO 1°: Declárase la presente ley de orden público con el objeto de excluir los alcances del principio de esfuerzo compartido y equidad previstos en el artículo 11 de la ley 25561, sus prórrogas y sus modificatorias como así también sus respectivos decretos reglamentarios a los deudores hipotecarios que reúnan los requisitos establecidos por los artículos 2° al 6 ° de la ley 25798 y hayan sido declarados admisibles en el marco del cumplimiento del artículo 16 de la misma con las modificaciones previstas en el artículo 2° de la ley 25908, como así también de aquéllos deudores hipotecarios que hayan adquirido tal condición con carácter previo a la entrada en vigencia de la Ley de Convertibilidad, y aquéllos deudores hipotecarios comprendidos en la Ley N° 25.713.

La exclusión del alcance de la aplicación de este principio, promoverá para todas las obligaciones en curso de ejecución la declaración del efecto suspensivo de las sentencias independientemente del estado de situación del trámite y la suspensión de la aplicación del título V de la ley 24441.

Establécese la inaplicabilidad del artículo 623 del Código Civil para las obligaciones financieras contraídas por los deudores hipotecarios regulados por la presente norma.

DEL PROCEDIMIENTO

ARTÍCULO 2°: En los procesos de ejecución hipotecaria por mora en el cumplimiento del mutuo admitido en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria de la ley 25798 y modificatorias, previo a continuar el trámite procesal el juez interviniente deberá declarar la suspensión del trámite procesal y deberá convocar a las partes a una audiencia de conciliación. Previamente, el juez interviniente deberá liquidar la deuda hipotecaria sobre la base de las siguientes condiciones:

1 - Evaluar la situación personal del deudor respecto a la edad, ingreso familiar, empleo, grupo familiar, personas de su familia en condiciones especiales como ser discapacidad, enfermedad terminal, etc.

2 - Cálculo de la deuda tomando como base el mutuo de origen, y aplicando la tasa de interés pactada en dicho mutuo o la tasa de interés establecida por el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones habituales de descuento, optando por la menor de ellas para determinar el valor presente neto de la obligación financiera pendiente tomando como pago a cuenta del saldo deudor la diferencia de ambas tasas de interés.

3 - Evaluar la eventual aplicación de la capitalización de intereses por parte del acreedor para incrementar las obligaciones del deudor.

4 - Determinar el porcentaje de afectación de la cuota respecto del ingreso del deudor.

Para la determinación de la deuda, el cálculo comparativo de intereses y la eventual aplicación de la capitalización de intereses, el juez podrá requerir de la asistencia técnica del Comité Ejecutivo del Fideicomiso creado por el artículo 12 de la ley 25798 y modificatorias.

ARTÍCULO 3°: En esta oportunidad procesal, el fiduciario otorgará al deudor un certificado en donde conste la suma que le corresponde percibir al citado acreedor conforme los términos y límites admitidos por el Régimen de Refinanciación Hipotecaria. El juez interviniente podrá exigir la presentación de este certificado al deudor, y dará intervención al acreedor para que el mismo tome conocimiento del estado de cumplimiento del deudor.

ARTÍCULO 4°: El juez interviniente, con la liquidación de la deuda en los términos del artículo 2°, la tenencia del certificado de constancia del pago del deudor y la notificación al acreedor, convocará a las partes para determinar un proceso de conciliación de intereses. En caso de no concurrencia de parte del acreedor se considerará aprobada la propuesta del deudor, homologando el juez el acuerdo para su posterior cumplimiento. En caso de que la oferta del deudor se considere insuficiente por parte del acreedor, el juez interviniente con la liquidación de la deuda podrá requerir al deudor una oferta por la venta privada del inmueble objeto del litigio estando facultado el mismo para fijar plazos y condiciones razonables de cumplimiento.

En ningún caso, las cuotas de amortización de capital e intereses podrán exceder el 30 % del ingreso familiar del deudor, y ésta relación se tomará como base para la refinanciación por parte del acreedor a los efectos de extender automáticamente los plazos de la obligación original.

ARTÍCULO 5°: Si el acuerdo resultase homologado judicialmente por cualquiera de las variantes fijadas por el artículo precedente, el acreedor podrá hacer exigible el monto comprometido por el deudor y por el fiduciario, operándose por ende la subrogación legal de derechos, acciones y garantías del acreedor en relación al mutuo que corresponda a favor del fiduciario, exclusivamente hasta la proporción del pago realizado por éste. En el mismo acto de homologación, el juez ordenará la inscripción registral a fin de asentar la subrogación precedentemente mencionada.

ARTÍCULO 6°: Las obligaciones asumidas por el deudor que excedan la suma que le corresponde abonar al fiduciario en los términos y límites del sistema de refinanciación hipotecaria, no será en modo alguno exigible al fideicomiso quien sólo tendrá facultades para responder hasta el monto previsto en el certificado extendido.

ARTÍCULO 7°: Derógase el artículo 19 y facúltase al Poder Ejecutivo nacional a extender los plazos y las condiciones de refinanciación y cancelación de los mutuos elegibles previstos en el artículo 17 de la ley 25798, sus modificatorias y prórrogas.

CAPITULO II
DE LA SUBASTA

ARTÍCULO 8°: En el caso de no obtenerse un acuerdo entre las partes y de decretarse la subasta del inmueble, el deudor podrá concurrir al acto de subasta con el objeto de hacer una oferta para la adquisición del bien por un precio superior al certificado provisto por el fiduciario, que podrá ser utilizado en dicho acto como cancelación total o parcial del precio final de la subasta. En este supuesto, la exigibilidad del certificado emitido por el fiduciario operará a partir de la aprobación de la subasta, quedando a cargo del deudor la integración del mayor valor que resulte del precio por éste ofrecido, en los términos establecidos por el artículo 6°.
De resultar adquirente el deudor, con la entrega del certificado al aceptarse su oferta, se tendrán por diferidas las exigencias previstas en el decreto de subasta relativas al pago de los gastos, comisiones y seña, las que se harán efectiva al momento de la exigibilidad del certificado, el que será consignado judicialmente por el martillero con la rendición de cuentas respectiva.

ARTICULO 9°: Las costas del juicio, incluida la totalidad de honorarios de los profesionales y auxiliares intervinientes, no podrán superar en ningún caso un porcentaje equivalente al diez por ciento (10%) del monto del mutuo original debidamente actualizado conforme las pautas establecidas por el artículo 2° inciso 2 de la presente. Dichas costas recién serán exigibles al momento de la exigibilidad del certificado extendido por el fiduciario.

ARTÍCULO 10°: Queda expresamente prohibido la aplicación del procedimiento de desalojo previsto en el título V de la ley 24441 para las ejecuciones hipotecarias de los beneficiarios del artículo 2° de la ley 25798 y modificatorias y los deudores de vivienda única, de ocupación permanente estipulados por la ley 25713, como así también la subasta sin base. El juez interviniente, en todos los casos deberá fijar con posterioridad a la liquidación de la deuda, el valor de tasación del inmueble con el objeto de homologar con la subasta la cancelación definitiva de la obligación por parte del deudor.

CAPITULO III
DE LA CANCELACIÓN

ARTÍCULO 11°: La cancelación por venta privada o subasta implicará la cancelación definitiva de la obligación por parte del deudor, provocándose la extinción de pleno derecho de la eventual deuda insoluta, y la consecuente liberación total del deudor.

TITULO II
DE LOS PLAZOS

ARTÍCULO 12°: La Unidad de Reestructuración prevista en el artículo 23 de la ley 25798 funcionará como tal hasta el total cumplimiento del objetivo establecido por dicha norma.

ARTICULO 13°: La presente ley regulará lo relativo al procedimiento de ejecución hipotecaria hasta tanto el Honorable Congreso de la Nación dicte la pertinente modificación en la materia al Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Nación

ARTICULO 14°: Invitase a las provincias a adherir al mecanismo creado por esta Ley, dictando a sus efectos las disposiciones pertinentes para resolver en forma similar las situaciones planteadas en las respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 15°: La presente ley entrará en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.

ARTICULO 16°: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Jorge M. Capitanich.

FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

El presente proyecto de ley pretende resolver de manera estructural la problemática existente respecto a la ejecución de hipotecas de aquellos deudores que habiendo ingresado al sistema de refinanciación hipotecaria establecido por la ley 25798 y sucesivas prórrogas y modificatorias hasta llegar a la actualmente vigente 26103 no han tenido una solución definitiva. Paralelamente, los deudores hipotecarios alcanzados por la ley 25713 tampoco han tenido una resolución favorable a sus intereses.

En efecto, el Congreso de la Nación ha legislado permanentemente sin lograr un correlato en la interpretación por parte del Poder Judicial que contemple estrictamente esta situación de carácter excepcional acaecida en virtud de una emergencia de carácter general que alteró el normal cumplimiento de las relaciones entre deudor y acreedor.

La ley 25561 inicialmente estableció un sistema de protección al deudor hipotecario, de vivienda única que contrajo un crédito hipotecario para la adquisición, refacción y/o ampliación de la vivienda única, de ocupación permanente, con un mutuo hipotecario cuyo valor de origen fuera equivalente a U$S 100.000.

La ley 25713 amplió este monto a $ 250.000 considerando las particularidades de ajustes sustitutivos del CER por CVS incluyendo adicionalmente los créditos prendarios y personales menores de 30000 pesos y 12000 pesos respectivamente.

La doctrina civilista en forma predominante declaró la inconstitucionalidad de las sucesivas normas aprobadas por el Congreso. Mientras tanto, sin una legislación de fondo que contemple esta problemática las ejecuciones siguen sucediéndose terminando con la buena voluntad de miles de deudores hipotecarios que vieron en el sistema de refinanciación hipotecaria su tabla de salvación. A pesar de haber pagado y cumplido satisfactoriamente con su obligación hoy tienen sentencia de remate y ejecuciones por doquier sin la posibilidad objetiva de experimentar un alivio para su delicada situación.

La CSJ de la Nación posee actualmente en trámite una cifra aproximada de 1500 recursos sin poder resolver en virtud de carecer de consenso suficiente para un fallo que definitivamente resuelva la cuestión de fondo. Paralelamente, los fallos de instancias inferiores al no tener efecto suspensivo prosiguen con las ejecuciones logrando de esta manera que las prórrogas sucesivas emanadas del Congreso no se erijan en una fuente de solución del problema, sino por el contrario en una fuente de agravamiento por dilación temporal.

El estado tiene la obligación de proteger al más débil, sin menoscabo del derecho de propiedad por parte del acreedor. Pero el derecho de propiedad no constituye un principio inmutable, inalterable, o no susceptible de adecuación frente a modificaciones del contexto general de desenvolvimiento del sistema económico y financiero. La interrupción de la cadena de pagos implica un sucesivo encadenamiento de incumplimientos de deudores y acreedores en una verdadera ¿bola de nieve¿ que afecta al sistema en su conjunto. La no intervención del estado, implica imponer la ley del más fuerte quebrando el equilibrio del sistema.

Para ello, es preciso identificar una norma eficaz, positiva, que resuelva el problema desde el punto de vista jurídico y que evite trasladar el problema al Poder Ejecutivo poniendo el compromiso de aumentar la disponibilidad de más recursos financieros para el fideicomiso con el objeto de lograr una compensación dineraria para los acreedores que no aceptan el marco normativo vigente y promueven acciones de inconstitucionalidad de las leyes sancionadas por el Congreso de la Nación.

En este contexto, y con estos parámetros es preciso definir una serie de puntos sustanciales que debe contener una norma de carácter eficaz:

1 - Limitar la aplicación del principio del esfuerzo compartido a los deudores hipotecarios que expresamente sean de: a) vivienda única, b) ocupación permanente, c) menos de 100.000 pesos, d) mora en el período establecido por la ley 25798.
2 - Derogar expresamente el artículo 19 de la ley 25798 y modificatorias, como así también facultar al Poder Ejecutivo, con el objeto de ampliar el período de gracia del deudor del fondo, sacar el límite de gravabilidad de sus ingresos y de los plazos de extensión del flujo financiero, las condiciones de refinanciación, modificar el plazo de afectación para adecuar con la recuperación del ingreso del deudor, etc.
3 - Derogar el título V desde los artículos 53 en adelante para la subasta extrajudicial para los casos contemplados en la Ley N° 24.411.
4 - Establecer como condición previa de sentencia de remate la liquidación previa de la deuda, la prohibición expresa de subasta sin base y la suspensión de remates de deudores hipotecarios en las condiciones contempladas.
5 - Obligar al Juez que en la liquidación de la deuda establezca un límite superior a la tasa de interés que no supere la vigente al promedio de la tasa de interés utilizada por el Banco de la Nación Argentina en sus operaciones habituales de descuento, cuando la misma sea inferior a la pactada originalmente. La redeterminación de la tasa de interés implicará una nueva deuda hipotecaria en valor presente neto.
6 - Resolver el problema del deudor insoluto, esto es, de la persona que a pesar del remate de su vivienda para el cobro de su acreencia permanezca como ¿muerto civil¿ sin la posibilidad de obtener nuevo financiamiento. Para ello, el precio de subasta debe operar como cancelación definitiva del mismo modo que la oferta privada.
7 - Fijar el límite de honorarios profesionales, como así también las costas derivadas de los procesos judiciales.
8 - Modificar el artículo 623 del Código Civil para prever situaciones de anatocismo.

Por todo lo expuesto solicito a mis pares acompañen la aprobación del presente proyecto.

Jorge M. Capitanich.