Número de Expediente 2899/06

Listado de Autores
Salvatori , Pedro

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones


(S-2899/06)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

REGIMEN CREDITICIO PARA LA ADQUISICION DE VIVIENDA UNICA Y FAMILIAR

CAPITULO I

Objeto y Ámbito de Aplicación

Artículo 1°- La presente ley tiene por objeto crear un Régimen Especial de subsidio sobre préstamos bancarios que tengan como objetivo la adquisición de vivienda única y familiar de residencia permanente, dentro del territorio de la República Argentina. El mismo, regirá con los alcances y las limitaciones establecidas en esta norma y en las normas reglamentarias que en su consecuencia dicte el Poder Ejecutivo y el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Articulo 2º- El presente régimen mantendrá su vigencia por el plazo de CINCO (5) años contados a partir de su promulgación, con la posibilidad de prorrogarlo por otro período de CINCO (5) años más.

Artículo 3°-A los fines de la presente ley se entenderá por vivienda única y familiar al lugar de uso y residencia exclusivo y permanente de un individuo y su grupo familiar directo, más personas bajo su tutela, curatela o guarda.

Artículo 4°- Quedan comprendidas dentro de este régimen, la adquisición de viviendas terminadas o inconclusas que posean la capacidad de albergar a sus ocupantes con las condiciones mínimas de habitabilidad.

Artículo 5°- Serán consideradas beneficiarias todas las personas que trabajen en relación de dependencia o en forma autónoma y reúnan solas o con sus codeudores los requisitos mínimos de estabilidad financiera, de acuerdo a la reglamentación que el Poder Ejecutivo dicte respecto de la presente ley.

Artículo 6°- Los objetivos generales a alcanzar por la presente norma son los siguientes:

1. Mejorar el acceso de los ciudadanos de la Nación a los medios crediticios privados para adquirir una vivienda única y familiar.

2. Proveer desde el Estado Nacional una herramienta que permita cumplir con el artículo 14 bis de la Constitución Nacional en lo que compete al derecho a acceder a una vivienda digna.
3. Instrumentar los mecanismos necesarios para viabilizar los objetivos de la normativa vigente.
4. Ampliar sensiblemente la cartera de clientes/beneficiarios del sistema bancario respecto a los créditos hipotecarios a otorgar por las entidades financieras públicas y privadas, que adhieran al presente régimen especial.
5. Promover una solución eficiente a la necesidad de financiamiento que enfrentan las familias argentinas permitiéndoles de esta forma la adquisición de una vivienda para satisfacer sus necesidades habitacionales.
6. Incentivar la colocación y el movimiento del ahorro mediante la generación de un aumento significativo del crédito.

CAPITULO II

Beneficios Crediticios e Instrumentación

Artículo 7°- El Estado Nacional se hará cargo del equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la tasa nominal anual que establezca como referencia el Banco de la Nación Argentina por préstamos hipotecarios que se otorguen a los beneficiarios definidos en el marco de la presente ley. La misma, deberá ser tomada por todas las entidades financieras que adhieran a este acuerdo según el mecanismo del artículo 20º.

Artículo 8°- La tasa de interés ofrecida por las entidades financieras podrá ser menor, pero no mayor a la tasa nominal anual que establezca como referencia el Banco de la Nación Argentina.

Serán de nulidad absoluta las cláusulas escriturales que faculten a la entidad acreedora para aumentar en algún porcentaje la tasa de interés del crédito otorgado por encima de la referencial.

Artículo 9º - El monto de la bonificación se otorgará a las entidades financieras a través del Banco Central de la República Argentina, el que determinará la forma de integración de los aportes, de acuerdo con la reglamentación que al efecto el Poder Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio de Economía y Producción, dicte para la presente ley.

Artículo 10° - El financiamiento se limitará exclusivamente a la adquisición de viviendas únicas y familiares de residencia permanente.

Artículo 11°- La edad tope para la finalización del crédito hipotecario establecido en este régimen especial, será hasta los setenta (70) años para ambos sexos.

CAPITULO III

Destinos y Parámetros

Artículo 12°- Los préstamos comprendidos en la presente ley tendrán los destinos y parámetros que se detallan a continuación:

1. Los préstamos a que se refiere esta ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad del inmueble. Si el inmueble estuviese gravado por otras hipotecas o estuviera afectado a prohibiciones de disponer, condición resolutoria
o cualquier otra limitación al dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye.
2. Podrán ser computados hasta cinco personas como codeudoras/propietarias del inmueble a los efectos de reunir el ingreso que les permita ampliar su capacidad de crédito.
3. No podrán formar parte del grupo deudor personas propietarias en parte o en todo de un inmueble.
4. Únicamente si un codeudor prueba su renuncia a la porción del derecho real de la propiedad adquirida con este tipo de crédito bajo las solemnidades que la reglamentación de la presente ley dicte podrá acogerse a este régimen nuevamente.
5. Se financiará el total del valor de la vivienda en pesos, hasta treinta años de plazo y a tasa fija para los plazos de diez y quince años y tasa variable para veinte, veinticinco y treinta años.
6. El sistema de financiación utilizado será, en todos los casos, el que resulte más beneficioso para los tomadores del crédito, dándoles la opción de elegir entre los más utilizados por el mercado
7. En los créditos acordados, el banco comprometido en la operación efectuará la liquidación del crédito correspondiente, contra escritura publica con las solemnidades del caso.
8. Los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades emisoras del crédito, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán.
9. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento (20%), la institución financiera podrá exigir la afectación de otros bienes o garantías para cubrir la desvalorización del bien hipotecado, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.
10. Los gastos de escrituración, traslado del dinero y demás casos, se sumarán al monto del préstamo con el objeto de que el mismo cubra todas las erogaciones posibles del tomador.
La Autoridad de Aplicación contemplará la revisión y fijación del límite a los aranceles de notarios, registradores y agentes mediadores para las operaciones reguladas por la misma, todos ellos deberán ser menores que los de plaza.
11. Para el cálculo de la cuota máxima a pagar por el crédito, se considerará de la forma más beneficiosa, respecto al tomador, el porcentaje subvencionado por el Estado, en un sistema de cálculo propuesto por el BCRA con el fin de incrementar la cifra final otorgable.
12. El máximo del monto a prestar será de PESOS CIENTO CINCUENTA MIL ($150.000), modificable por disposiciones el Ministerio de Economía y Producción y decretos del Poder Ejecutivo ante la necesidad obvia de actualizar este valor.
13. Los plazos para la cancelación de la deuda serán diez, quince, veinte, veinticinco y treinta años, dependiendo de las edades de los tomadores de acuerdo a la reglamentación que el BCRA oportunamente disponga al respecto.


CAPITULO IV

De las Entidades Financieras Participantes

Artículo 13º- Las entidades financieras no están inhabilitadas para emitir bonos o cédulas sobre las hipotecas que se generen dentro de este tipo de régimen crediticio.

Artículo 14º- Las entidades financieras participantes brindarán un trato igualitario en cuanto a las condiciones de acceso a los beneficios crediticios del presente régimen, sin distinguir entre clientes y no clientes. No podrán exigir como condición para la concesión de préstamos a tasa bonificada la contratación de otros servicios ajenos a los mismos, ni cobrar ningún tipo de gasto administrativo, comisión o alguna otra erogación, excepto las vinculadas a la constitución de garantías.

Artículo 15º- Cualquier cláusula que dificulte el acceso al crédito a cualquier tomador que haya cumplido con los requerimientos de la presente ley y las normas supletorias que dicte el BCRA es nula, bajo sanción a la entidad financiera en cuestión.

Artículo 16º- Cada entidad financiera que adhiera a la emisión de créditos hipotecarios bonificables deberá instrumentar el régimen en todas las sucursales habilitadas que posea dentro del país.

Artículo 17º - El período de gracia para reintegrar los fondos será de tres meses y comenzará a regir a partir de la escrituración de la vivienda. El crédito no devenga intereses durante el período de gracia.

CAPITULO V

Autoridad de Aplicación

Articulo 18º - Corresponderá al Ministerio de Economía y Producción y al BCRA, el control e inspección de la aplicación de las normas de esta ley especialmente en lo que se refiere a la constitución y condiciones de la garantía de los créditos, el cumplimiento de las normas de tasación y los requisitos exigibles.

Articulo 19º - Las infracciones a las normas de la presente ley y la imposición de sanciones por su incumplimiento se regularán por la reglamentación de la presente a propuesta del Ministerio de Economía y Producción y el BCRA, esto sin perjuicio de las atribuciones del BCRA y de las competencias de otros órganos de la administración en sus respectivas materias, teniendo el dinero recaudado como destino primario, cubrir las erogaciones previstas por el subsidio a la tasa de interés.

Articulo 20º - La autoridad de aplicación licitará, entre las instituciones financieras y de acuerdo a las modalidades que determine en cada caso, los cupos de créditos cuyas tasas se bonifican en los puntos porcentuales que se determinarán en cada llamado. Las licitaciones podrán realizarse en forma fraccionada y en tantos actos como se estimen necesarios y convenientes, adjudicando los cupos de crédito en orden creciente a la tasa de interés activa que las entidades financieras participantes ofrezcan para el otorgamiento de préstamos de este tipo a los solicitantes.

Artículo 21º - El presente régimen no implicará en modo alguno la cobertura de riesgo crediticio inherente a las operaciones comprendidas en el mismo, ni supondrá avales ni garantías de ningún tipo. Los bancos que adhieran al mismo serán responsables por las operaciones acordadas.

Artículo 22º- El Ministerio de Economía y Producción podrá disponer la creación de convenios con los bancos públicos o privados que, atentos a esta misma intención, propongan tasas subsidiadas por los gobiernos provinciales o por si mismos, para en conjunto lograr ampliar los objetivos de la presente ley.

Artículo 23º - La autoridad de aplicación dispondrá la realización de auditorias pertinentes con el fin de verificar el destino de los créditos, los montos, las tasas de interés y plazos aplicados.

CAPITULO VI

Disposiciones Complementarias

Artículo 24º- El Poder Ejecutivo Nacional reglamentará en el plazo de seis meses, a propuesta del Ministerio de Economía y el BCRA en sus respectivas esferas, normas complementarias para el adecuado funcionamiento de este régimen hipotecario.

Artículo 25º - El Poder Ejecutivo Nacional asegurará los montos estimativos para cubrir los gastos de la presente, incluyéndolos dentro de la Ley de Presupuesto Nacional.

Artículo 26º - Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Pedro Salvatori.

FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

Este Proyecto de Ley está destinado a la población con niveles de ingresos por debajo de los requeridos en las operatorias crediticias del mercado argentino; en esencia, está orientado a la clase media trabajadora. Intenta cubrir un déficit de aproximadamente 3.000.000 de viviendas contando con fondos específicos asegurados a través de la Ley de Presupuesto Nacional.

A la actualidad no existen acciones de gobierno de gran impacto, ni tampoco una política de Estado destinada a dar respuesta a la problemática habitacional de los ciudadanos argentinos. A pesar de ello, debo destacar que si bien se han instrumentado, a lo largo de las distintas administraciones nacionales, programas destinados a grupos focalizados desde 1996, los mismos no han tenido continuidad en la asignación de los fondos, verificándose una alta fluctuación en los niveles de inversión. La interesante complejidad y diversidad que admiten en su implementación se debilita por falta de un sustento financiero continuado.

Por otra parte, y a pesar del incremento de las acciones públicas con relación a la vivienda, la situación habitacional de los argentinos ha mejorado levemente. En efecto, y de acuerdo con estimaciones recientes, el porcentaje de hogares que padecen déficit absoluto ha descendido del 12,1% al 9,3%.

En este sentido, cabe destacar que del total debemos distinguir entre aquellos que padecen un déficit absoluto o cuantitativo en lo referido a su situación habitacional, debido a que comparten la vivienda con otro hogar (unos 500.000 hogares se encuentran en esta situación) con los que habitan en una vivienda precaria por construid de materiales, las denominadas viviendas irrecuperables (otros 500.000 hogares); siendo, en la actualidad, el déficit cuantitativo estimado de viviendas de un 1.000.000 de viviendas aproximadamente.

Por su parte, el resto de los argentinos habitan en inmuebles precarios que carecen de servicios o instalaciones básicas e indispensables, tales como baños con instalaciones de agua, éstas son las habitualmente llamadas viviendas recuperables (1.500.000 hogares) o viven en una vivienda insuficiente para albergarlos, hogares con hacinamiento por cuarto, otros 500.000. Este es el déficit cualitativo que puede ser resuelto a través de una mejora o ampliación del crédito para el acceso real a una vivienda digna.

Atentos a esta realidad, tanto el Estado Nacional como los Gobiernos Provinciales han instrumentado instancias, tales como el FONAVI y los respectivos Institutos de la Vivienda, para dar una efectiva respuesta a esta problemática. A pesar de ello, a nadie escapa que los mismos poseen, lamentablemente, deficiencias estructurales que en muchos casos las vuelven ineficientes y hasta anacrónicas. Sólo debemos observar los plazos que debe esperar una persona, que tiene el insuperable y urgente problema de no tener vivienda, al momento de inscribirse y ESPERAR, los plazos que suelen medirse en años y superan, en muchos casos, los diez años.

A esta desidia, le debemos agregar que muchas de las actuales viviendas se construyen al amparo de un sistema que se ve sujeto a los notables sobreprecios, mostrando una ineficiencia que debe pagar el resto de la población, ergo, la calidad de las mismas no se condice con el precio. Además, generalmente, los nuevos complejos edilicios terminan siendo barrios marginados, cuyo valor de mercado decae rápidamente aglutinando a las personas por clase haciéndoles sacar el comúnmente llamado carné de pobre y condenándolos a escasas locaciones que caprichosamente se deciden para desarrollar estos emprendimientos.

Señor Presidente, el presente proyecto apunta a la eliminación de los sobreprecios ya que el mismo se basa en tasaciones de valores reales de mercado así como también las locaciones elegidas a dedo, quedando la forma y la calidad de la vivienda, como debiera lógicamente ser, a criterio del comprador. De esta forma, no necesita esperar años para entrar en un interminable plan de pago, plan que el estado debe absorber en la mayoría de los casos si entra en mora.

Al mismo tiempo, estimula el crédito privado eliminando todo tipo de clientelismo político y cualquier manto de sospecha, ya que el banco decide dentro de la reglamentación, en la que sí interviene el estado, si entrega el crédito en cuyo caso de caer en mora encuentra su capital asegurado en el valor de la propiedad sabiendo lógicamente que el crédito hipotecario es actualmente el que más seguridades da a los acreedores.

Es indudable que el crédito es una herramienta fundamental para la actividad económica, pero en el particular funcionamiento del mercado de los bienes raíces, lo es aún más. Los montos que se manejan para intercambiar un inmueble no son para nada insignificantes sino por el contrario, insumen cifras que para la mayoría de la población demanda el ahorro de innumerables años de trabajo, entonces, recurrir a un crédito hipotecario suele ser la única salida para la compra de una vivienda para amplios sectores de la población.

Por su parte, el crédito hipotecario tiene la facultad de adelantar ese ahorro al momento presente a cambio de una obligación de pago pactada a futuro por un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones, otorgando el comprador como garantía del cumplimiento de la deuda contraída el inmueble objeto de la compra y del crédito.

Como se ve, la figura del crédito hipotecario involucra a dos partes, deudor y acreedor, atados a una serie de circunstancias que pactan libremente.

Pero antes de obtener el crédito, el interesado debe ajustarse a una serie de requisitos fijados por el acreedor, los que involucran los ingresos que percibe y puedan ser demostrados, su cumplimiento crediticio anterior, la tasa de interés y el plazo; los que interactúan con el monto requerido y el valor del inmueble a hipotecar.

De la confluencia de estas variables surge como resultado la posibilidad, o no, de acceder al monto de crédito solicitado o necesario para la compra de la vivienda por parte del interesado. De cómo se acomoden, entonces, este juego de factores y fundamentalmente de la relación que se establezca entre posibilidad de pago (ingresos) y valores inmobiliarios, depende del grado de difusión o de contracción en la toma y otorgamiento de financiaciones crediticias.

La soluciones brindadas por el Estado Nacional a través de los diferentes institutos de la vivienda en todo el territorio nacional, sufren la misma problemática, en muchos casos terminan siendo solo intermediarios entre la población que supera los cupos de inscripción a estos emprendimientos y las entidades financieras.

Sin lugar a dudas, con la aprobación de esta ley, el ciudadano trata directamente con la entidad bancaria dentro de un marco que lo protege y sobre todo privilegia el objetivo de concretar el uso inmediato del crédito y de la vivienda sin mayores dilaciones, tratando de proveer al deudor de todos los recursos necesarios para concretar la operación.

Como es sabido y como pareciera haberse consolidado en poco más de tres años y medio que siguieron a la devaluación, la relación entre el ingreso medio de la población y el valor de las viviendas se incrementó notablemente, al punto que a pesar de contar con líneas crediticias en vigencia aún más favorables que durante la convertibilidad, la posibilidad de acceso a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda se redujo significativamente.

La comparación con la situación actual resulta inevitable con el fin de poder obtener alguna precisión de la realidad sobre la cual está parado hoy el crédito hipotecario.

Durante los primeros 6 meses del corriente año se registraron un total de 2703 hipotecas, lo que arroja un promedio de 451 hipotecas mensuales. Como se puede observar sólo un 22 % del número mensual promedio de la cantidad registrada en el período 1998-2000.

No es una novedad advertir que el grado de dificultad para acceder al crédito para la adquisición de una vivienda es hoy muy superior debido fundamentalmente al descalce entre el valor de las unidades y la capacidad de ahorro del sector medio de la población.

El auxilio que esta ley en forma activa intenta generar, permitiría mejorar rápidamente las condiciones de otorgamiento y la flexibilización de plazos entre otras cosas, acercando rápida y directamente a miles de argentinos a la solución de su problema habitacional.

Las operatorias tradicionales para el crédito hipotecario exigen comprobantes de ingresos, estableciendo como requisito una relación cuota-ingresos que no supera el 30% de los ingresos del grupo familiar solicitante.

Las exigencias de los planes tradicionales, en lo concerniente a la acreditación de ingresos, dificultan considerablemente el acceso de un gran sector de la población, familias que poseen formas de obtención de ingresos que no son contabilizadas para la acreditación. Así encontramos el trabajo doméstico, el trabajo alternativo y transitorio, el trabajo cooperativo, etc.

Los grupos familiares se conforman como familias complejas en la cual los miembros constituyen una unidad integrada por lazos de primera, segunda y tercera generación, esto por cuanto los movimientos de los miembros activos requiere de los soportes naturales del grupo familiar, a raíz del inicio temprano en el mundo del trabajo se suman los niños y jóvenes al trabajo conjunto del grupo familiar.

La cantidad de tomadores de crédito hipotecario si bien aumenta paulatinamente, aún evidencia que esta financiación no ha podido configurarse en una herramienta válida para permitir el acceso a la primera vivienda a un nivel masivo que permita incluir a sectores de la clase media que hoy no encuentran otra salida que el alquiler.

La brecha valores-salarios, los plazos, el ingreso informal y la reticencia al endeudamiento son algunos de los factores que por ahora interfieren en la necesaria confluencia ente oferta y demanda.

El monto máximo del crédito calculado por los métodos y tasas actuales es otro punto muy negativo para la colocación de éstos, sencillamente no alcanza al valor promedio de una vivienda tipo unifamiliar de plaza, sin mencionar que los porcentajes del préstamo suponen un ahorro por parte del grupo tomador de generalmente el 30%. Cubren el 70% del valor cotizado, y no contemplan las erogaciones de escrituración, tasas, sellados, honorarios etc., dinero que en la realidad no es susceptible de ser provisto por el ciudadano.

En consecuencia, el universo de los potenciales tomadores de estos créditos se reduce a una franja que posee la estabilidad laboral, los ingresos familiares, los ahorros, el lugar presente para residir, la edad, entre otros, que no supera el 10% de la población del país y no es representativa del ciudadano promedio argentino al que justamente esta ley pretende beneficiar brindándole un resorte real y efectivo para solucionar el problema de la vivienda.

Con casi la mitad de la población debajo de la línea de pobreza, son mayoría los sectores poblacionales más postergados, y con mayores dificultades para acceder a la vivienda digna, algo que en la actualidad afecta directamente a la clase media argentina, como así mismo, a la regularización de sus situaciones dominiales, en lo que respecta a títulos de propiedad.

Esta pasaría a ser la primera operatoria de co-financiamiento público y privado para la adquisición de viviendas a nivel Nacional que incluiría a la totalidad de las entidades bancarias.

Esta Ley pretende cumplir con la prerrogativa de la Carta Magna que asegura el acceso a todos los habitantes del suelo argentino a una vivienda digna, contrapesando sensiblemente a favor del ciudadano los requisitos y las facilidades crediticias para el real alcance de este objetivo básico propuesto por nuestros constituyentes y tan reclamado por la sociedad.

Es por lo expuesto, y con el convencimiento que el acceso a una vivienda digna, es y debe ser un derecho insoslayable de todos lo ciudadanos argentinos y que nosotros debemos legislar en pos de ello, que solicito a mis pares me acompañen en la firma del presente proyecto.

Pedro Salvatori.