Número de Expediente 2552/06

Listado de Autores
Guinle , Marcelo Alejandro Horacio

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-2552/06)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

Artículo 1º: Sustituir el artículo 2º de la ley 25.798, por el siguiente:

¿Artículo 2º: Mutuos Elegibles. A los fines de la presente ley, se entenderán como mutuos elegibles a aquellos garantizados con derecho real de hipoteca o que se correspondan a un saldo financiado e instrumentado en un boleto de compraventa inmobiliario que tuviera fecha cierta, y que cumplan con la totalidad de los siguientes requisitos:
Que el deudor sea una persona física o sucesión indivisa;
Que el deudor detente la posesión del inmueble;
Que el destino del mutuo hubiere sido la adquisición, mejora, reparación, construcción y/o ampliación de un inmueble de propiedad del titular, o la cancelación total o parcial de mutuos constituidos originalmente para cualquiera de los destinos antes mencionados;
Que se trate del único bien inmueble de propiedad del titular y que esté destinado a vivienda del titular y su grupo familiar, entendiendo por tal al definido en la ley 14.394.
La naturaleza del acreedor no constituye requisito de elegibilidad, resultando incluidos en consecuencia, los mutuos celebrados con entidades financieras o acreedores no financieros, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 26 de la presente ley.¿

Artículo 2º: Sustituir el artículo 3º de la ley 25.798, por el siguiente:

¿Artículo 3º- Época de la Mora. La parte deudora de un mutuo elegible deberá haber incurrido en mora entre el 1º de enero de 2000 y el 11 de septiembre de 2003 y mantenerse en dicho estado desde entonces hasta la fecha de entrada en vigencia de la presente modificatoria a la ley y su reglamentación.¿

Artículo 3º: Sustituir el artículo 4º de la ley 25.798, por el siguiente:

¿Artículo 4º- Cómputo de la Mora. De conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código Civil, la mora en el mutuo elegible se producirá por el vencimiento de la obligación incumplida. ¿

Artículo 4º: Sustituir el artículo 6º de la ley 25.798, por el siguiente:

¿Artículo 6º -Carácter optativo del Sistema: El ingreso al Sistema de Refinanciación Hipotecaria tendrá carácter optativo.
La facultad de ejercer dicha opción corresponderá en todos los supuestos al deudor, con independencia de la naturaleza del acreedor.
El plazo para ejercer la referida opción será de 180 días hábiles desde la entrada en vigencia de la reglamentación de la presente modificatoria.
El deudor que se encuentre demandado judicialmente en un proceso de ejecución del mutuo objeto de regulación legal, podrá solicitar su ingreso en el sistema de refinanciación en los términos de la presente ley con independencia de la naturaleza del acreedor y hasta tanto no se hubiese producido la subasta del bien.¿

Artículo 5º: Sustituir el artículo 7º de la ley 25.978 por el siguiente:

¿Artículo 7º: Condiciones de admisibilidad. Sin perjuicio de los requisitos que al efecto establezca la reglamentación, el deudor que opte por ingresar al sistema de refinanciación deberá comunicar su opción al fiduciario y presentar la siguiente documentación:
a) Copia auténtica del contrato en el que se hubiere instrumentado el mutuo elegible;
b) Declaración jurada otorgada por abogado y/o escribano con firma legalizada por los colegios respectivos de la jurisdicción y/o certificación de secretaría del juzgado donde tramite la causa, que acredite la legitimidad, subsistencia y plenos efectos legales del mutuo hipotecario y/o boleto de compraventa;
c) Copia certificada de liquidación de deuda judicial en el que obre detalle del monto originario del mutuo elegible y del monto definitivo y total del crédito ¿capital e intereses- y en su defecto, certificación otorgada por contador público nacional con firma legalizada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas correspondiente, en el que obre detalle del monto definitivo del crédito.
d) Certificación otorgada por profesional habilitado al efecto por la normativa de la ciencia, arte o profesión, con firma legalizada por la entidad de colegiación respectiva, que acredite la valuación actual del inmueble;

Artículo 6º: Suprimir el último párrafo del artículo 16º de la ley 25.798.

Artículo 7º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Marcelo A. H. Guinle.

FUNDAMENTOS
Señor Presidente:

Entre las consecuencias negativas que aún hoy se arrastran de la crisis económica y social sufrida por nuestro país a comienzos de la presente década, una de las que perdura con mayores consecuencias disvaliosas es la habitacional.
Todavía en esta materia existen múltiples reclamos y situaciones no resueltas que han sido receptadas por diversas iniciativas legislativas que dan cuenta que las soluciones implementadas hasta la fecha no han logrado dar adecuada respuesta al problema.

Es así que desde asociaciones de deudores y acreedores hipotecarios, múltiples organizaciones no gubernamentales se sigue reclamando una solución integral al problema de las ejecuciones hipotecarias, y como consecuencia de ello diversas iniciativas legislativas promueven la modificación de la ley 25.798 que en su oportunidad creó el ¿sistema de refinanciación hipotecaria¿.

I. CONSIDERACIONES GENERALES.

Conforme lo establecido en la ley 25.798 y sus modificatorias leyes 25.908, 26.062. 26.064, 26.085 y 26.103, se implementó un sistema de refinanciación hipotecaria y se creó el ¿fideicomiso para la refinanciación hipotecaria¿ en el marco de la ley 24.441.

El sistema sólo prevé la refinanciación de deudas garantizadas con el derecho real de hipoteca, y no incluye a todos los créditos en mora y a todos los deudores, pues luego de calificar las deudas como ¿mutuos elegibles¿, determina que sólo serán elegibles aquellos que en un origen no superaron los pesos cien mil ($ 100.000) y que el destino del mismo fuere para la adquisición o refacción de vivienda familiar.

Es evidente que condicionar la inclusión de los créditos en función del objeto de la obligación fue la consecuencia de entender que con la sanción de dicha ley se atendía un universo de casos afectados por la salida de la convertibilidad cambiaria y las consecuencias sociales de la crisis ¿desempleo, disminución de ingresos del grupo familiar, etc-, y tratar de no posibilitar que se pudieren incluir en el mismo compras suntuarias o situaciones que en modo alguno se compadecían con la finalidad social de la norma.

No cabe duda que la ley afecta relaciones particulares, pero en modo alguno constituye un ejercicio abusivo de la potestad del Congreso Nacional, sino por el contrario es una ley de fondo que tiende a morigerar los efectos negativos de la crisis social y económica e inclusive de los cambios jurídicos que fueron la consecuencia de la crisis, por lo que esta ley constituye sin dudas una acción positiva tendiente a brindar protección a la vivienda familiar, y por ende es una norma que posibilita mejorar lo que en la materia manda la Constitución Nacional.

Conforme lo expuesto en el párrafo precedente, no cabe duda que la finalidad tenida por el legislador fue brindar una solución general, sin perjuicio de lo cual han existido diversos cuestionamientos y reclamos, que evidencian la existencia de diversos aspectos no salvados en la legislación, los que inclusive determinaron que existan múltiples iniciativas legislativas de senadores y diputados tendientes a introducir modificaciones que den respuesta a los mencionados cuestionamientos.

El presente proyecto, señor Presidente, debe inscribirse en una propuesta de modificar la ley 25.978, para así posibilitar ampliar la respuesta a situaciones no contempladas en la norma original, entendiendo que con ello se cumple con la obligación del Poder Legislativo de la Nación, de ¿Legislar y promover medidas de acción positiva que garanticen la igualdad real de oportunidades y de trato, y el pleno goce y ejercicio de los derechos reconocidos por esta Constitución y por los tratados internacionales...¿. Es por eso que el proyecto promueve modificar varios artículos de la 25.798.

II. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS.

Para la elaboración del presente proyecto, he analizado diversas posiciones doctrinarias, fallos de jurisprudencia y las diversas iniciativas con trámite parlamentario, por lo que me permito citar los aspectos sustanciales analizados de diversas iniciativas:

a) En este sentido, advierto que el proyecto del Senador Rossi prevé la aplicabilidad del sistema a quienes tengan boleto de compraventa, fija como inicio de la época de mora al 01 de enero de 2000 y determina como plazo para ejercer la opción, 180 días.

b) El proyecto de ley del Diputado Nacional Hermes Binner incluye dentro de los requisitos de los mutuos elegibles a la adquisición, reparación o mejora de maquinarias o bienes muebles con destino productivo o a la cancelación de mutuos constituidos originalmente para esos fines y que se trate de un bien de familia. En lo que al carácter optativo del sistema respecta, fija la posibilidad del deudor demandado judicialmente de solicitar su ingreso en el sistema de refinanciación con independencia de la naturaleza del acreedor y hasta tanto no se hubiese producido la subasta del bien. A su vez, modifica el artículo 2 al disponer, con criterio amplio, que se entiende por mutuo aquel garantizado con el derecho real de hipoteca, sea cual fuere el origen y naturaleza de la obligación que le dio origen.

c) El Senador Massoni, por su parte, ha presentado un proyecto que amplia los supuestos de mutuo elegible en una formula amplia, al sostener ¿...y/o para otro fin...¿. Prevé como disposición transitoria la suspensión por 180 días hábiles de las ejecuciones que tengan por objeto a la vivienda única.

d) Por otro lado, el proyecto del Senador Urquía modifica el artículo 3º disponiendo que, podrá optar por ingresar al sistema la parte deudora de un mutuo elegible que haya incurrido en mora o que esté en proceso de ejecución.

e) El Senador Martínez propone un proyecto de ley sobre cancelación de mutuos incorporados a la Ley 25.798, fijando que en los procesos de ejecución, el juez interviniente ordenará el libramiento de un oficio judicial al fiduciario en el que conste la liquidación final de la deuda aprobada judicialmente. Esta liquidación importa la suspensión del curso de los intereses por el plazo de 90 días hábiles. Recibido el oficio judicial por el fiduciario, éste deberá expedir y depositar en el juzgado oficiante un certificado por la cancelación total de la deuda exigible. Presentado el certificado éste tendrá carácter de dación en pago y el acreedor podrá hacer exigible al fiduciario el monto comprometido. Este acto importará la renuncia por parte del acreedor a toda acción y/o derecho relacionados con el mutuo objeto de litigio.

f) La Senadora Escudero prevé la Creación del Sistema de Protección de la Vivienda Familiar, fijando que la opción para ingresar al fondo corresponde exclusivamente y en todos los casos al deudor. Se determinan dos procedimientos distintos para los trámites de los certificados en los casos de deudas correspondientes a mutuos celebrados con acreedores no financieros y financieros.

g) Finalmente, la Diputada Maffei presentó un proyecto por el que se crea un régimen de recuperación de vivienda única y familiar y las que integren un proceso productivo para PYMES, afectadas a préstamos hipotecarios pesificados y el Diputado Solanas uno que se denomina Solución definitiva para los deudores hipotecarios. Creación de un fondo nacional para la refinanciación de las deudas hipotecarias. Declaración de emergencia habitacional.

III. ANALISIS DEL PROYECTO EN PARTICULAR.
Tomando en cuenta la diferente visión de los proyectos en trámite, y fundamentalmente los cuestionamientos de las entidades de deudores que a la fecha siguen reclamando una ley más justa y comprensiva de supuestos no contemplados, las modificaciones que se promueven a través de esta iniciativa legislativa son las siguientes:

1.- Modificación del artículo 2º de la Ley 25.798, ampliando el requisito del destino del mutuo, haciéndolo universal para todos los deudores que cumplan los criterios razonables de diferenciación. Por otro lado, tomando como referencia la presentación de la Asociación de Deudores Argentinos (ADA) se agrega como supuesto dentro del Sistema a aquellas situaciones que correspondan a un saldo refinanciado instrumentado en un boleto de compraventa, en tanto el deudor cumpla con los requisitos generales de ser una persona física o sucesión indivisa, que el destino del mutuo haya sido la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación del inmueble, que se encuentre el deudor ostentando la posesión del mismo y que se trate del único bien inmueble destinado a la vivienda del grupo familiar, de conformidad con la ley 14.394. Como se desprende, se busca darle mayor precisión a este artículo al remitir a otra norma en la materia, evitándose con esto que los jueces dicten sentencias contradictorias y que idénticos supuestos no sean juzgados con los mismos criterios.

No me cabe duda que en la oportunidad de sancionarse la ley 25.798, cuando se definieron los mutuos elegibles se los restringió a aquellos que tengan garantía hipotecaria, ello fundamentalmente por cuanto para evitar maniobras, se privilegió el hecho que la garantía ¿accesoria del crédito- debía estar instrumentada por escritura pública (Art. 1184 C.C.) y estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda y ello evitaría maniobras y cuestiones relacionadas con la prueba del origen del crédito.

Como existe reclamos para incluir otros mutuos que no estén garantizados con garantía real de hipoteca pero que hubieran tenido por finalidad la adquisición de un inmueble y se hubiere instrumentado la obligación a través de boletos de compraventa inmobiliaria con saldos impagos, que imposibilitan la escrituración, se los incluyó siempre y cuando tales instrumentos tuvieran fecha cierta, ello como una medida tendiente a evitar posibles maniobras.

2.- También se proyecta la modificación del artículo 3º de la Ley 25.798, estableciendo que la época de la mora comienza a regirse desde el 1º de enero de 2000 hasta el 11 de septiembre de 2003. Esto se debe a que conforme se viene reclamando desde diversos sectores, la situación de emergencia no es tan sólo la consecuencia de una declaración legislativa o las últimas y más graves manifestaciones, sino que principalmente obedece a una circunstancia de hecho que se torna asequible y apreciable en función de la aplicación de distintas variables económicas, sociales y de otra índole, y en tal fecha comenzó un proceso de persistente incremento en el índice de desempleo.

En cuanto al artículo 4º de la ley 25.798, lo más lógico hubiera sido eliminarlo, pues luego de verificar en la práctica la aplicación del misma, se advierte que genera infinidad de interpretaciones y conflictos, al modificar el concepto de mora y del comienzo de la misma.

Lo expuesto en el párrafo precedente surge claro cuando se verifica que la norma confunde la fecha en la que existió mora ¿en términos de incumplimiento- con la fecha en la que el acreedor se encuentre habilitado para demandar o iniciar un proceso extrajudicial, por lo que la actual redacción del artículo 4º puede dificultar la aplicación de la misma, pues dilata la fecha de la mora, pues como justamente menciona las ejecuciones extrajudiciales habilitadas por el título V de la ley 24.441 y sus modificatorias, vemos que la fecha de la mora inclusive no depende del incumplimiento en sí mismo, sino de la actividad del acreedor, pues según el Art. 53 ley 24441 el acreedor se encuentra habilitado para iniciar este procedimiento especial luego de que hayan transcurrido 60 días de la mora en el pago y de haber intimado al deudor a pagar en un plazo no menor a 15 días.

Por lo expuesto, la redacción propuesta, aunque aparezca sobreabundante, propugna ratificar la vigencia del principio general de la mora, previsto en el Código Civil y no distorsionarlo fijando una fecha diferente a la del vencimiento de la obligación incumplida.

3.- En lo que respecta a la modificación proyectada del artículo 6º de la Ley 25.798, se consagra verdaderamente el carácter optativo del Sistema, al no hacerse distinción alguna en lo que respecta al acreedor; sea este financiero o no, ya que de modo contrario considero se incurriría en una violación al principio de igualdad consagrado en la Constitución Nacional y en numerosos Tratados Internacionales suscriptos por nuestro país, varios de ellos con jerarquía constitucional. Por otra parte, se evita de esta manera la declaración de inconstitucionalidad del presente artículo tal como fue jurisprudencia reiterada de los tribunales de nuestro país.

4.- En lo que hace al artículo 7º de la Ley 25.798, se proyecta una modificación en lo relacionado a las condiciones de admisibilidad, armonizando los trámites a cumplir por el deudor ante el fiduciario a la hora de optar por el sistema de refinanciación. De esta forma, se simplifica el trámite, se mejoran las condiciones de la opción, sin perjudicar en modo alguno al acreedor.

5.- Si bien aparecería como justa la disposición contenida en el último párrafo del artículo 16 de la ley 25.978, en orden a considerar que la limitación de la deuda al valor actual del bien implicaría una quita si éste fuese inferior, entiendo que debemos tener presente que al acreedor se lo somete a las restricciones que emergen de la pesificación y actualización del crédito (C.V.S.) y a la modificación de la tasa de interés, con lo que de mantenerse esta norma, se agravaría su situación y podría traer aparejado una afectación del derecho de propiedad en términos que vulnere el mismo, pues existen otros institutos y previsiones contenidas en la ley de emergencia que posibilitarían la readecuación de las prestaciones.

IV. CONCLUSIONES:

Considero que el proyecto bajo comentario permite encontrar soluciones justas en supuestos generales, procurando armonizar los derechos de los deudores hipotecarios con los derechos de los acreedores.

Sobre la base de propiciar políticas activas para proteger desde el Estado la vivienda única y familiar, y de conformidad con una política de vivienda seria y comprometida con el interés general es que se busca atender situaciones críticas y encauzar la participación estatal en la materia, se advierte que el objetivo de la ley es ofrecer una solución posible para evitar la pérdida de la vivienda familiar y regularizar la situación sin que ello actúe en desmedro del acreedor, constituyendo un deber compatibilizar los intereses en pugna.

A la vez es la seguridad jurídica un norte que se ha de buscar a los efectos de poder construir un país en serio, con márgenes productivos de excelencia y de crecimiento generalizado.

Es por las razones expuestas que pido a mis pares el acompañamiento en el presente proyecto de ley.


Marcelo A. H. Guinle.