Número de Expediente 2467/06

Listado de Autores
Caparrós , Mabel Luisa

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-2467/06)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

Art. 1.- Sustituyese el artículo 11 de la Ley 13.512 del Régimen de la Propiedad Horizontal, por el siguiente texto:

¿El administrador es el representante legal del consorcio y se le aplicarán las normas del mandato previstas en el Título IX, Libro II Sección III del Código Civil, las de la presente ley, las normas especificas que al efecto se dicten y las que fijen los reglamentos de Copropiedad y Administración. Sin perjuicio de ello está obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Quien pretenda ejercer la actividad de administrador deberá inscribirse en la matrícula que las jurisdicciones locales habiliten a tal efecto. Deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción.
b) Otorgar una Garantía real para cubrir los daños que pueda sufrir el consorcio o los copropietarios a causa de una incorrecta administración o por actos contrarios a la ley, debiendo en tales supuestos proceder a la reposición inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de suspensión de la matrícula. Dicha garantía puede ser sustituida por un seguro de caución y no será exigible cuando el que administre sea un copropietario perteneciente al mismo consorcio. La autoridad que tenga a su cargo la matrícula ordenará la formación de legajos individuales para cada uno de los inscriptos, donde constarán los datos personales y de inscripción, y todo lo que produzca modificaciones en los mismos. Dichos legajos serán públicos.

No podrán ser administradores: los inhabilitados según los artículos 141 y 152 bis del Código Civil; hasta después de diez (10) años de cumplida la condena, los que registren antecedentes de quiebra culpable o fraudulenta y los directores o administradores de sociedades cuya conducta se calificare de culpable o fraudulenta, y los condenados por hurto, robo, defraudación, cohecho, emisión de cheques sin fondo y delitos contra la fe pública. Si se trata de una persona jurídica, no podrá ser administradora si los que formen parte de los órganos de administración y/o fiscalización de la misma incurren en los supuestos previstos en este párrafo.

En los inmuebles que no cuenten con más de seis unidades la administración puede estar a cargo de cualesquiera de los copropietarios o de un tercero y no será necesaria la inscripción en la matricula.

Artículo 2.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Mabel L. Caparros.

FUNDAMENTOS

Sr. Presidente:

La existencia del administrador del consorcio de propietarios resulta una exigencia prevista en la ley 13512, al disponer expresamente en el inciso a) de su articulo 9 que ¿ el reglamento de copropiedad debe prever la designación de un representante que cumpla las funciones de administrador, recaudando los fondos necesarios para el mantenimiento de la propiedad común.¿

Conforme al articulo 11 de la ley 13.512, el administrador de consorcios es el mandatario legal y exclusivo de todos los propietarios; actividad que a resulta difícil de controlar para los copropietarios.

La realidad nos muestran que en muchas ocasiones los copropietarios son víctimas de administraciones fraudulentas, mal desempeño de sus funciones y fuga del administrador con fondos comunes del consorcio. En estos casos, la ausencia de la exigencia legal de garantías que pongan a resguardo al consorcio y propietarios frente a las obligaciones incumplidas de su mandatario somete los mismos a la imposibilidad de resarcir su patrimonio dañado.

En la ciudad de Buenos Aires casi el 80% de las viviendas está sujeto al régimen jurídico de la Propiedad Horizontal. Ochenta mil es el total de edificios que existen sólo en la Capital Federal, donde vive el 70% de los habitantes (1.9 millones). Frente a estas cifras, todos podemos darnos cuenta el negocio que muchas veces con esto se genera para quienes administran tales edificios. Actualmente mediante la creación de la ley 941 sancionada el 3/02/2002 y su decreto reglamentario N° 706/003 la ciudad cuenta con un registro publico de administradores de consorcios.

En Brasil, la actividad de los Administradores de Consorcio está regulada por el Banco Central y depende de su autorización para entrar en funcionamiento. Los pedidos de autorización o de homologación deben ser formalizados mediante instrucción de proceso en el Departamento de Organización del Sistema Financiero en la que tenga jurisdicción la sede de la administradora de consorcio de que se trata. La concesión de la autorización para administrar un grupo de consorcio es comunicada mediante expediente a la empresa y publicada en el Diario Oficial.

Cabe destacar la existencia de Colegios de Administradores en otros países latinoamericanos. En Uruguay funciona un Colegio de Contadores, Economistas y Administradores, entre cuyos objetivos se encuentran: apoyar a la excelencia en el ejercicio profesional; profundizar el relacionamiento del profesional con su medio de acción; afianzar el crecimiento y la adecuación institucional; afianzar el relacionamiento internacional y definir una estrategia institucional. Este Colegio está organizado en función de un Consejo Directivo y varias Comisiones temáticas de trabajo (de Ética, Fiscal, Electoral). Asimismo, en Chile existe un Colegio Nacional de Corredores de Propiedades, Administradores de Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional - ¿Colegio Inmobiliario de Chile A.G.Nl¿; con funciones afines a tales ramas de actividad. Hay institutos donde se dictan cursos sobre tales ocupaciones, en los que se entrega un Diploma habilitante para la inscripción en el Registro de Corredores, Administradores y Gestores e ingreso a dicho Colegio. En Perú es la Asociación Nacional De Administradores de Edificios y Asesores Inmobiliarios la que nuclea a los Administradores de Edificios.

Si consideramos la situación en el resto del mundo, vemos que en los países referentes de nuestra cultura, la actividad del Administrador se halla altamente profesionalizada y la colegiatura fue el paso inicial para tal desarrollo, por dar un ejemplo los casos de España e Italia. Sin embargo, en nuestro país la colegiatura voluntaria a asociaciones profesionales que nuclean a los administradores de consorcio no ha podido articularse de manera tal que genere mecanismos de autocontrol y autorregulación eficaces de la actividad. Son demasiados los casos de defraudación o mala administración que se dan, y no solo en la ciudad de Buenos Aires sino en todas las grandes ciudades de nuestro país. Y los mecanismos legales existentes en la legislación de fondo y la procesal de cada jurisdicción no resultan suficientes para prevenir los graves perjuicios que se generan a los consorcios de propiedad horizontal.

Creemos que el presente proyecto de ley aporta una solución posible al problema que se plantea actualmente ante la falta de regulación respecto a un tema de suma importancia como es la actividad del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Mabel L. Caparros.