Número de Expediente 2292/04

Listado de Autores
Jenefes , Guillermo Raúl
Caparrós , Mabel Luisa
Capitanich , Jorge Milton

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-2292/04)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

Artículo 1: Modificase el artículo 11 de la ley 13.512 Régimen de la
Propiedad Horizontal el cual quedará redactado de la siguiente forma:

"Artículo 11.- El representante de los propietarios o administrador
actuará en todas las gestiones ante autoridades administrativas de
cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Está
además obligado a:

a) asegurar el edificio contra incendio;
b) tomar un seguro de caución en beneficio del consorcio de
propietarios o prestar una garantía a satisfacción de dicho consorcio a
fin de garantizar el cumplimiento, en debido tiempo y forma, de sus
obligaciones como mandatario, por un monto que, razonablemente,
proteja, en todo momento, al consorcio de cualquier incumplimiento"

Art. 2: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Guillermo R. Jenefes.- Mabel L. Caparrós.- Jorge M. Capitanich.-


FUNDAMENTOS

Sr. Presidente:

La existencia del administrador del consorcio de propietarios resulta
una exigencia prevista en la ley 13.512 que dispone expresamente en el
inciso a) de su artículo 9 que el reglamento de copropiedad debe prever
la designación de un representante que cumpla las funciones de
administrador, recaudando los fondos necesarios para el mantenimiento
dela propiedad común. En este sentido el administrador resulta un
mandatario y las relaciones jurídicas que ellos pueden derivarse se
rigen bajo la forma del contrato de mandato.

En tal sentido, el administrador del consorcio de propietarios tiene
una función representativa en los límites de su cometido legal
establecido por el Artículo 36 del Código Civil ejerciendo el mandato
expreso o tácito que se pueda otorgársele frente a terceros o al mismo
consorcio. De esta misma manera lo entendió la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, Sala c en el fallo
Investigaciones Privadas Vanguard S.A. y otro c/ Consorcio.
Propietarios Edificio Apolo y otros s/ Cumplimiento de reglamento de
Propiedad del 27 de febrero de 1992.

Por su parte, el consorcio de propietario constituye un ente distinto a
cada uno de sus integrantes, siendo un verdadero sujeto de derecho con
personalidad propia, tal cual quedó expresado el interlocutorio del 8
de mayo de 1984 de la Sala 2 de la Cámara Nacional de Apelaciones en
lo Criminal y Correccional de la Capital Federal en la causa
Occhiuzzi s/ Querella. Acción para Querellar.

Por lo expuesto, queda manifestado cual es el vínculo entre el
consorcio y el administrador, por cuanto, éste debe dar cumplimiento a
todo encargo recibido por parte de su mandatario. Sin embargo, los
datos de la realidad nos muestran que en muchas ocasiones los
copropietarios son víctimas de administraciones fraudulentas, mal
desempeño de sus funciones y fuga del administrador con fondos comunes
del consorcio. En estos casos, la ausencia de la exigencia legal de
garantías que pongan a resguardo al consorcio frente a obligaciones
incumplidas de su mandatario somete los mismos a la imposibilidad de
resarcir su patrimonio dañado.

En este sentido, se han registrado solamente en la ciudad de Buenos
Aires mas de 300 denuncias contra los administradores de consorcios,
desde que se puso en marcha hace menos de siete meses el registro de
Administradores de Edificios de la ciudad. La mayoría de ellas están
relacionadas a la administración fraudulenta, problemas de liquidación
de expensas y falta de aportes.

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional de la
Capital Federal entendió en diversos fallos que encuadra en la figura
de Administración Fraudulenta, la acción del administrador de un
consorcio que, con fines de lucro desvió abusivamente de su recto
destino fondos asignados a él en atención a la índole de las tareas
confiadas, con la cual dañó el patrimonio de sus representados.(CNA,
sala 5, Suarez del Cerro, M. s/ Acción pendiente de instancia Privada.
Lesiones Culposas del 15 de mayo de 1984 y CNA, Sala 7 Garay, Julio s/
Defraudación Administración Fraudulenta, Sentencia del 7 de diciembre
de 1983)

A fin de atenuar los efectos de estas situaciones se propone una
modificación de la ley del Régimen de Propiedad Horizontal incluyendo
la previsión que obligue al administrador a tomar un seguro de caución
o garantía a fin de lograr el resarcimiento económico efectivo del
patrimonio dañado.

Cabe agregar que como se expresó anteriormente el administrador resulta
un mandatario y como tal la previsión legal que se propone estaría
encuadrada en las dentro de las reglas propias y obligaciones que
impone el código civil para ese tipo de contratos.

En lo referente a las obligaciones del mandante el artículo 1947 del
Código Civil establece que el mandatario no está obligado a reclamar
en su propio nombre la ejecución de las obligaciones, ni ser
personalmente demandado por el incumplimiento de ellas. Por lo tanto,
en los casos de administración indebida o por no haber realizado en
tiempo y forma los aportes patronales, aún cuando se configure delito
de retención indebida (art. 173 enc. 2 CP), los consorcios quedan sin
la posibilidad de resarcir el daño causado en virtud e la relación
contractual de carácter eminentemente civil que lo vincula con su
representante mandatario.

Sr. Presidente, los motivos que me llevan a proponer este proyecto son
basados en una estricta razón de justicia conmutativa, y a fin de
contrarrestar los efectos de una dura realidad actual que es la falta
de ingresos de los aportes patronales, retenidos por los
administradores de los consorcios, mas allá de las responsabilidad
penal que pudiera corresponder, situación que afecta el patrimonio del
consorcio sufriendo un ilegítimo menoscabo.

Por las razones expuestas, solicito a mis pares me acompañen en la
aprobación del presente proyecto.

Guillermo R. Jenefes.- Mabel L. Caparrós.- Jorge M. Capitanich.-