Número de Expediente 1626/05

Listado de Autores
Martínez Pass de Cresto , Laura
Saadi , Ramón Eduardo
Taffarel , Ricardo César
Puerta , Federico Ramón
Paz , Elva Azucena
Pichetto , Miguel Ángel
Capitanich , Jorge Milton
Curletti , Mirian Belén
Marín , Rubén Hugo
Negre de Alonso , Liliana Teresita

LEY (Texto Sancionado) 26158
Sanción HSN 213

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

(S-1626/05)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,...

Articulo 1°.- Establécese el presente régimen de promoción de inversiones de
personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el país, comprendidas
en el inciso a) del artículo 56 de la ley 11.683 (texto ordenado en 1978 y
sus modificaciones), destinadas a la construcción, subdivisión, ampliación,
remodelación, mejora, terminación y/o refacción en forma total o parcial de
la edificación y/o de la infraestructura de servicios de hasta trescientas
(300) unidades habitacionales -viviendas individuales y/o unidades
funcionales de viviendas colectivas o del régimen de la ley 13.512 y sus
modificatorias- situadas en el país destinadas a locación conforme normas
del régimen general aplicables a las locaciones urbanas, tales que la
edificación propia de cada unidad no supere los cien metros cuadrados y el
equivalente al valor de doscientos ochenta mil pesos ($280.000.-) de
diciembre de 2004, en el marco de las condiciones generales de habitabilidad
vigentes en cada jurisdicción y/o que cumpla con las características de
comunes o económicas debidamente actualizadas por la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Vivienda, con la condición que los locatarios sean
personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el país que destinen
el inmueble a vivienda única y permanente.

Para estos fines, se entenderá por infraestructura a todas aquellas obras
que, sin formar parte de las unidades habitacionales, estén destinadas a
hacer posible el suministro de los servicios públicos de provisión de agua,
desagües cloacales y pluviales, energía eléctrica, gas y telecomunicaciones,
como así mismo, el acceso a las unidades habitacionales, excepto los
edificios y lugares destinados a la industrialización o comercialización de
bienes o servicios y la construcción de caminos que no sean calles urbanas.

Las inversiones comprendidas en este régimen son las que fundan o prolongan
la vida del inmueble, implican una modificación de la conformación o
estructura del mismo o elevan su valor; se hallan incluidas reparaciones de
mantenimiento extraordinario cuyo valor en caso del edificio ó de la
infraestructura de servicios sea igual o superior al cinco por ciento (5%) ó
al dos por ciento (2%), respectivamente, del valor impositivo de la
edificación de cada unidad habitacional.

A los efectos de esta promoción, las personas referidas en el primer
párrafo, en el ejercicio fiscal en que incorporen las inversiones previstas,
deberán acreditar su condición de locadores de otra u otras unidades
habitacionales de similares características y finalidad, mediante
declaraciones juradas impositivas presentadas sin solución de continuidad
durante los cinco (5) ejercicios fiscales precedentes ó conforme
disposiciones que en su defecto dicte el Poder Ejecutivo Nacional para los
sujetos de la presente ley en el marco del segundo párrafo del artículo 11
de la ley N° 11.683 (texto ordenado en 1978 y sus modificaciones). Cuando el
número de unidades habitacionales a construir, subdividir, ampliar,
remodelar, mejorar, terminar y/o refaccionar en forma total o parcial sea
superior a treinta (30), deberá acreditarse, por los mismos medios
establecidos precedentemente, la condición de locador de por lo menos un
número equivalente al cincuenta por ciento (50%) de esas unidades.

No regirán los números límites de viviendas mencionados en este artículo
para unidades habitacionales alcanzadas por esta promoción, cuya locación
con opción a compra conforme normas generales aplicables a este tipo de
financiamiento sea acreditada ante la Administración Federal de Ingresos
Públicos, con la condición que los tomadores sean personas físicas o
sucesiones indivisas residentes en el país que destinen el inmueble a su
vivienda única y permanente.

Los derechos promocionales adquiridos en los términos de la presente ley por
las personas mencionadas en el primer párrafo solamente se transmitirán a
sus sucesiones indivisas o a sus derechohabientes residentes en el país.

Las personas físicas o sucesiones indivisas residentes en el país son
beneficiarios de la presente ley en cualquiera de las siguientes
situaciones: a) como titulares de dominio o condóminos de los inmuebles
sobre los cuales se han de efectuar las obras que dan origen a las
desgravaciones -construcción, subdivisión, ampliación, remodelación, mejora,
terminación y/o refacción en forma total o parcial de la edificación y/o de
la infraestructura de servicios- o b) como propietarios de viviendas que
incorporen al régimen de la ley.

Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere este régimen,
las inversiones deberán destinarse a: 1) la construcción de nuevas unidades
de vivienda y su infraestructura desde el 1° de enero del año anterior al de
la entrada en vigencia de la presente ley; 2) la terminación de unidades de
vivienda y su infraestructura que se encuentren en construcción, así como
las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el
inmueble, desde el 1° de enero del año anterior al de la entrada en vigencia
de la presente ley; o 3) la construcción, subdivisión, ampliación,
remodelación, mejora, terminación y/o refacción en forma total o parcial de
la edificación y/o de la infraestructura de servicios de viviendas
incorporadas o que se incorporen a esta promoción desde el 1° de enero del
año anterior al de la entrada en vigencia de la presente ley.

Articulo 2°.- Las inversiones de las personas comprendidas en el artículo
1°, así como las unidades habitacionales en las cuales se apliquen las
mismas y las ganancias de locación y/o locación con opción a compra de tales
unidades, estarán exentas por el término de cincuenta (50) años, de los
correspondientes impuestos al valor agregado, sobre los bienes personales, a
las ganancias, a la transferencia de inmuebles de personas físicas y
sucesiones indivisas y de todo otro tributo o derecho que grave o gravare en
el futuro las operaciones necesarias a tales fines.

En el impuesto al valor agregado están exentos los trabajos en general
realizados, directamente o a través de terceros, sobre inmuebles promovidos
por este régimen.

En el impuesto sobre los bienes personales están exentos el valor total de
las unidades habitacionales en las cuales se apliquen esas inversiones, así
como los créditos hipotecarios que financien las operaciones promovidas por
este régimen.

En el impuesto a las ganancias, está exenta la ganancia neta total originada
en la locación y/o locación con opción a compra de las unidades
habitacionales en la cuales se apliquen esas inversiones, incluidos los
intereses hipotecarios que financien las operaciones promovidas por este
régimen.

En el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y
sucesiones indivisas está exenta la primer venta de los inmuebles promovidos
por este régimen a través de la locación con opción a compra. No se
considerará configurada la venta cuando hubiera habido lanzamiento judicial
por incumplimiento del tomador.

Las sumas efectivamente aplicadas desde el 1° de enero del año anterior al
de la entrada en vigencia de este régimen en adquisición de bienes,
contratación de servicios, locaciones y todo tipo de gasto relativo a las
inversiones previstas en las disposiciones de la presente ley son totalmente
deducibles en el impuesto a las ganancias. Entre las sumas deducibles se
incluyen también las que conforman el costo aplicado a la edificación, a su
infraestructura y los gastos y honorarios profesionales del proyecto.

En el caso de ser destinadas esas unidades habitacionales a locación con
opción a compra, las exenciones y las deducciones regirán mientras exista
saldo pendiente de cancelación, siempre que no supere el término de
cincuenta (50) años.

Todo tributo o derecho abonado por la adquisición de bienes, contratación de
servicios, locaciones y todo tipo de gasto relativo a las inversiones
previstas en las disposiciones de la presente ley será reintegrado por la
Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en un plazo no mayor a
los 90 días hábiles de la presentación que deberá realizar el titular del
proyecto, cumpliendo con las disposiciones que al efecto dicte la AFIP.
Vencido el plazo estipulado de 90 días hábiles sin haberse dado cumplimiento
del impuesto, el titular recibirá un certificado negociable de libre
disponibilidad por el monto correspondiente a su crédito.

El reintegro de derechos e impuestos a las compras de bienes, contratación
de servicios, locaciones y todo tipo de gasto relativo a las inversiones
previstas en las disposiciones de la presente ley comprende a las compras,
contrataciones, locaciones y gastos efectuados desde el 1° de enero del año
anterior al de la entrada en vigencia de la presente ley.

Los beneficiarios podrán tomar el importe abonado por seguros relativos a
las operaciones necesarias a los efectos de este régimen, como pago a cuenta
de impuestos nacionales.

La AFIP arbitrará las medidas procedentes para: 1) a partir de las
declaraciones juradas respectivas, llevar registro actualizado de las
viviendas objeto de esta promoción y 2) dictar las disposiciones y suscribir
los convenios que fueran menester a los fines de la efectiva aplicación de
esta ley y de su fiscalización.

Articulo 3°.- Para gozar de los beneficios establecidos en los artículos 1°
y 2° precedentes se requiere: a) las unidades habitacionales deberán quedar
ocupadas a título de locación efectiva por un período mínimo de sesenta
meses consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a doce meses,
dentro de términos de diez años, contados a partir de la formalización del
primer contrato de locación de cada unidad en el marco de esta ley; b) el
primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los 180 días
posteriores a aquél en que los inmuebles estén en condiciones de
habitabilidad o a aquél de entrada en vigencia de la presente ley, excepto
en el supuesto de inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir
de su efectiva desocupación; c) los arrendamientos deberán instrumentarse
mediante un contrato de locación ante escribano público; d) las
construcciones desgravables deberán estar en condiciones de habitabilidad
dentro del plazo de cinco años posteriores al acogimiento de los beneficios
del presente régimen de promoción.

Articulo 4°.- De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo
anterior el contribuyente deberá reintegrar al ejercicio fiscal en que tal
hecho ocurriera el monto desgravado o exento sin perjuicio de la aplicación
de corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de
la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los beneficiarios
deberán efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la
forma establecida precedentemente, resultando de aplicación, de
corresponder, las normas de la ley 11.683 citadas en el párrafo anterior.

Articulo 5°.- En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de
la presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos en el
artículo 3° inciso a), por causa de muerte del titular, el sucesor podrá
continuar a aquél en los beneficios y obligaciones de acuerdo con las
prescripciones de esta ley. En este caso, la comunicación de la transmisión
deberá efectuarse a la AFIP por cualquier sucesor no después de los ciento
ochenta (180) días corridos desde la muerte del causante, salvo autorización
expresa de ese organismo, indicando los importes totales y parciales
desgravados o eximidos en las liquidaciones de los impuestos respectivos y
sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de los
beneficios y obligaciones relacionados con esta ley.

El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del
sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el artículo 4° y de
la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar por el o los
transmitentes desde el comienzo de la utilización de los beneficios, sin
perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas contenidas en el
Capítulo VII del Título I de la Ley 11.683 (t.o. en 1978 y sus
modificaciones).

En el caso que el sucesor no desee continuar acogido al régimen de la
presente ley deberá, en forma expresa, hacer constar tal circunstancia en el
respectivo juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la
comunicación a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el
transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado artículo
4° de la presente ley, sin perjuicio de la aplicación en caso de
corresponder de las normas contenidas en el Capítulo VII del Título I de la
Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

Articulo 6°.- Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación
respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.

Articulo 7°.- Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo
establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la Ley
11.683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

Articulo 8°.- Declárase la emergencia habitacional mientras el déficit total
de viviendas supere la cantidad anual de viviendas nuevas que se necesite
construir conforme estimaciones del Instituto Nacional de Estadísticas y
Censos (INDEC) e intangibles los derechos adquiridos a partir del
establecimiento del régimen que dispone la presente ley. A los efectos de
afianzar la seguridad jurídica de estas previsiones, el Poder Ejecutivo por
intermedio de los organismos pertinentes, entre otros cursos de acción
ordenados a la positiva aplicación de la presente ley:

a) arbitrará las medidas que fueren menester para proceder a la prórroga de
la vigencia de los impuestos respectivos y/o la respectiva exención o
compensación de los que los complementen o sustituyan en las jurisdicciones
correspondientes, de modo que los beneficiarios de la presente ley gozarán
de estabilidad fiscal por el término de cincuenta (50) años, contados a
partir de la fecha de aplicación de las inversiones a cada unidad
habitacional;
b) habilitará, mediante recursos financieros de fomento interno o externo,
líneas de crédito hipotecario con facilidades extendidas y a tasa
preferencial que promuevan las inversiones encuadradas en el artículo 1° de
la presente ley;
c) efectuará las reasignaciones pertinentes de partidas presupuestarias
necesarias a los fines de la implementación de esta ley;
d) acordará con provincias y municipios, así como con entidades
profesionales y de crédito y aseguradoras públicas y privadas internas o
externas y con organismos multilaterales a los fines de la mejor
instrumentación de esta ley;
e) velará por la seguridad jurídica en el mercado locativo auspiciando la
libre competencia, la libre contratación, la debida sustanciación,
formalización y cumplimiento de los contratos por las partes involucradas;
f) avanzará en la desregulación administrativa a través de la simplificación
de los trámites y promoverá ante los gobiernos locales la revisión de las
disposiciones en materia de uso del suelo, de los reglamentos de
construcción y de los procedimientos que obstaculizan el incremento de la
oferta y el mejoramiento del inventario del parque habitacional y/o que
encarecen la vivienda y su infraestructura de servicios;
g) promoverá ante los gobiernos estatales la ampliación y agilización de los
servicios de titulación y de registro público de la propiedad y la
desgravación de compra-venta, locación, hipoteca y todo tipo de operaciones
relacionadas con el objeto de la presente ley;
h) alentará ante las entidades profesionales la reducción de honorarios,
costas y toda clase de gasto involucrado en la compra-venta, locación,
hipoteca y todo tipo de operaciones relacionadas con el objeto de la
presente ley;
i) estimulará la innovación tecnológica que permita el uso de materiales
regionales, ecotécnicos y prefabricados, entre otros;
j) impulsará esquemas de comercialización de materiales e insumos para la
autoconstrucción que abaraten los costos;
k) intensificará los trabajos tendientes a desarrollar un mercado secundario
de hipotecas, con el objeto de aumentar el nivel, las fuentes y el acceso al
financiamiento a la vivienda, especialmente para las inversiones previstas
en el artículo 1° de esta ley;
l) auspiciará la atención crediticia suficiente, la información de la oferta
disponible que sustente un mercado integrado y la reducción de costos que
implica el proceso de titulación, locación o hipoteca de las viviendas, así
como de gastos en seguros de las operaciones de crédito y demás conexos, en
orden a la disminución de los precios que afectan a su demanda;
m) estimulará la revisión del marco institucional del mercado financiero
para abaratar el crédito y establecer esquemas de arrendamiento con opción a
compra y de ahorro previo destinado a la adquisición de vivienda, mediante
la ampliación de la participación de otros intermediarios financieros y el
aprovechamiento de la infraestructura de instituciones existentes;
n) promoverá las condiciones para que las familias, en especial las que
tienen bajos y medios ingresos, tanto en las zonas rurales como en las
urbanas, disfruten de una vivienda digna, con espacios y con equipamiento e
infraestructura de servicios adecuados, calidad en su construcción,
mantenimiento conveniente y seguridad jurídica en su tenencia;
ñ) dará amplia difusión de esta promoción, de las características de las
viviendas y de las condiciones y precios de los mercados de locación y de
locación con opción a compra;
y
o) efectuará anualmente una evaluación comparada de eficiencia, eficacia,
mérito y oportunidad de los diversos regímenes de promoción de construcción
de viviendas vigentes.

Articulo 9° - Incorpórase el costo fiscal resultante de la aplicación de la
presente ley como obligación a cargo del Tesoro Nacional, cuyo fondo se
imputará del excedente de la recaudación del Presupuesto Nacional y/o giro
de Partida conforme a la facultad del Jefe de Gabinete.

Articulo 10° - Dado lo establecido en los artículos 2° y 9° de la presente
ley, cada año deberán preverse las partidas presupuestarias
correspondientes.
Articulo 11.- Invítase a las provincias, la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, los municipios y las comunas, a adoptar similares disposiciones a los
mismos efectos, especialmente respecto de los tributos de su jurisdicción a
fin de eximir y/o reducir en todo lo posible la presión fiscal y de evitar
la múltiple imposición.

Articulo 12.- El Poder Ejecutivo nacional deberá proceder a la
reglamentación de la presente ley dentro de los sesenta (60) días de su
promulgación.

Articulo 13.- Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de
orden público, rigiendo a partir de su publicación en el Boletín Oficial.

Articulo 14.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.


Laura Martínez Pass de Cresto.- Ramón E. Saadi.- Ricardo C. Taffarel.- Federico
R. Puerta.- Liliana T. Negre de Alonso.- Miguel A. Pichetto.- Jorge M.
Capitanich.- Rubén H. Marín.- Elva A. Paz.- Mirian B. Curletti.-



FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

La presente iniciativa está orientada a permitir el acceso a unidades
habitacionales dignas a sectores de ingresos bajos y medios no alcanzados
por programas de promoción humana o que no pueden acceder a los créditos
habilitados para adquisición de vivienda propia (requieren capacidad de
ahorro, aun previo, amén de cuotas de monto relativamente elevado, que por
lo general condenaría al hacinamiento al grupo familiar potencialmente
cotizante).

En tal sentido, cabe destacar que entre los más graves problemas que aquejan
a nuestro país se encuentran:

A. los que son centenarios:
a. el déficit habitacional
b. la falta de crédito
c. la reorientación del ahorro interno hacia la producción e
industrialización internas
d. la transparencia fiscal
y
B. los que presentan marcada aceleración en las últimas décadas:
a. el desempleo
b. la marginalidad
c. la pobreza y la indigencia

En este marco, iniciado el tercer milenio con la globalización mundial y el
agravamiento de las desigualdades entre países, el nuestro debe enfrentar
desde distintas direcciones la lucha contra el subdesarrollo y la
marginalidad, de manera de revertir la forma especial como de ellos se
derivan:

a. la desorganización social
b. la disgregación familiar
c. el analfabetismo
d. la población sin techo.

Hacia mediados de 2004, a decir del titular del área nacional, el déficit
habitacional argentino alcanzaba los dos millones de viviendas, que tienden
a agravarse sobremanera debido a que cada año se añade la necesidad de
construir ciento veinte mil viviendas nuevas. Esa falta de viviendas se
agudiza por: la falta de acceso al crédito, los elevados índices de pobreza,
y la fragmentación social.

Más del sesenta por ciento de la nueva demanda habitacional anual necesita
financiación del estado para ser satisfecha, debido que sólo el cuarenta por
ciento de la misma puede pagar un crédito hipotecario -no obstante
observarse actualmente una importante reactivación del mercado de crédito
hipotecario y una creciente competencia entre las entidades, con ofertas a
tasas reales más bajas que las pagadas durante la convertibilidad.

Tras el recorte del cincuenta por ciento de los fondos nacionales
específicos para la construcción de viviendas sociales en 1999, se llegó al
ciento por ciento en el 2002, tras lo cual se pusieron en marcha los planes
de reactivación 1 y 2 -que están destinados a la reconstrucción de sólo
quince mil y treinta y cuatro mil unidades habitacionales, respectivamente-
y se completarán con el programa de emergencia habitacional -destinado a la
construcción de viviendas a través de cooperativas o mutuales conformadas en
su mayoría por personas incluidas en planes sociales, de las cuales ya se
habrían construido sólo una seis mil setecientas. Por su parte, el Instituto
de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene en construcción sólo
unas mil trescientos cincuenta unidades habitacionales, las cuales demandan
del presupuesto ciudadano mas de sesenta y seis millones de pesos.

El 12 de mayo de 1993, el Director General de la Dirección General
Impositiva comunicó a este H. Cuerpo (expediente PE-276/94) "respecto de su
solicitud de información del Régimen de Promoción de locaciones destinadas a
Vivienda-Capítulo III de la Ley N° 23.091y Dto. 977/85, se lleva a su
conocimiento... que... si bien no hubo... normativa específica... las
disposiciones de la ley de marras eran verificadas en toda fiscalización...
pero no se cuenta con... los resultados específicos... pues ellos
integraban la información... global de las inspecciones... Como
antecedente... es menester señalar... la Instrucción N° 224/0 (D.P.N.F.) Lo
riguroso de las fiscalizaciones... habría desalentado el acogimiento a los
beneficios de la Ley 23.091, haciéndolos prácticamente nulos", "a título
ejemplificativo se detallan los metros cuadrados construidos para vivienda
en los períodos del dictado de ambas leyes promocionales, las N° 21771 y N°
23091 (fuente: B.C.R.A.)" [comienza en 1979 y termina en 1985] y "se
acompaña... un resumen de la mentada Instrucción... puntualizándose... los
principales desvíos observados en la utilización de los beneficios
fiscales... 1-Inversionistas en entidades titulares... que no reúnen las
condiciones establecidas por la Ley... 2- Transferencia de unidades... por
parte del titular... sin que implique la cesión... en este caso decaen los
beneficios... por cambio de destino del bien... 3- titulares acogidos al
régimen de la Ley... que destinen las unidades a la venta con el fin de que
los adquirentes utilicen los demás beneficios establecidos por aquélla...
supuesto no alcanzado por los beneficios del régimen... 4-contratos de
inversión... con empresas constructoras... que... se obligan a... la
transferencia de... unidades... comprendidas en el régimen de la Ley... a la
finalización de la construcción... Aquí también se produce el cambio de
destino del bien previsto..." Obviamente, el grado de desaliento con los
beneficios promocionales de las leyes 21.771 y 23.091 -por su diseño, su
orientación, su fiscalización y el desvío de los mismos- se manifiesta en la
persistencia de un déficit habitacional cada vez más desmesurado por tantas
décadas.

Una manera de encarar este problema, conciliando posturas cuya confrontación
resultó estéril por mucho tiempo, consiste -sin excluir a otros regímenes
posibles que se establezcan separadamente- en promover especialmente la
construcción de viviendas a través de la orientación de ingresos, ahorro y
crédito directo de medianos y pequeños propietarios de existencia visible
-personas físicas- con documentadas constancias de cumplimiento fiscal y
menores ocasiones de cometer desvíos en la utilización de los beneficios
fiscales, que encuentren probabilidad de rentabilidad positiva a largo plazo
-por lo menos dos generaciones del grupo familiar- para su inversión,
teniendo en cuenta que se les imposibilita la transferencia voluntaria o por
ejecución de créditos de los beneficios promocionales y que se los incorpora
directamente -aunque no excluyentemente- en la posibilidad de alquilar con
opción a compra. De esta manera se posibilita hacer sustentable una
estabilidad económica por intermedio de una franja social que, al orientar
sus ingresos y ahorros declarados hacia la construcción de viviendas,
provocará un efecto multiplicador en los más diversos sectores económicos y
socioculturales a través de la urbanización y la urbanidad y la
socialización de la población de nuestro país distribuida a lo largo y a lo
ancho de su vasta geografía. Ello, a su vez, redundará en un crecimiento de
la demanda que favorecerá procesos de integración vertical de la producción
y mayor escala para favorecer la incorporación de valor agregado a la misma
y un crecimiento del mercado interno que a través de la incorporación
estratégica de vastos segmentos de la población marginados del consumo sirva
como base sostenible ante las fluctuaciones del intercambio internacional y
las dificultades de posicionamiento en los bloques regionales para no ser
relegados a meros productores de commodities.

La sustancial captación y reincorporación de estos medianos y pequeños
ingresos y ahorros al circuito económico a través del mercado financiero
-que también tenga un horizonte de largo plazo y recobre la seguridad
jurídica, que es tan imperiosamente indispensable salvaguardar
particularmente para los ahorros de las familias radicadas en nuestra
patria-, y su permanente rotación en magnitud significativa hacia la
construcción de viviendas, aportará notable estabilidad al sistema
económico, evitando de tal suerte en grado considerable la cíclica
especulación de grupos internos o externos de apropiarse -vía cuantiosas
transferencias ilegítimas cuando no ilegales de ingresos- de la acumulación
de grandes sumas de dinero que no hallan alternativas de inversión más
rentables que las altas tasas de interés que alienten, entre otros, el alto
déficit fiscal, la recesión, etcétera.

Todo lo expuesto, esta promoción no sólo permitirá una acumulación afincada
y expuesta en nuestra Patria desde los estratos bajos y medios de la
pirámide social, otorgándole solidez a la misma, sino que incentivará la
transparencia fiscal y a la vez habilitará la autosustentabilidad de esta
promoción dados sus múltiples beneficios de recíproca interacción y
potenciación. Dado que esos ingresos y ahorros familiares que se pretende
captar están generalmente destinados a cubrir necesidades de salud o menguas
de ingresos previsibles por disminución de capacidades o de actividades por
diversas eventualidades -accidentes, falta de trabajo, etcétera- o por el
devenir natural del ciclo vital de los miembros del grupo familiar, es
menester otorgar la debida seguridad jurídica a esa reorientación de los
mismos, mediante la declaración de la intangibilidad de los derechos
adquiridos, a los efectos, v.gr., de la efectiva eximición en los términos
de la presente ley por el plazo de cincuenta años ininterrumpidos desde su
obtención, a través de la correspondiente previsión de la prórroga de la
vigencia nacional de las contribuciones directas -en los términos del inciso
2. del artículo 75 de la Constitución Nacional- o, en su defecto, de la
compensación de las que las complementaren o sustituyeren, la cual eximición
a su vez sólo puede originarse en los períodos de vigencia de la declaración
de la emergencia habitacional, teniendo en cuenta que será en beneficio del
todo sociocultural y económico de nuestra Patria.

La promoción a través de tributos y del crédito hipotecario que se fomenta
tiene un fin socialmente justo, pero -tras el reconocido fracaso del régimen
contemplado en la ley 21.771 y el subsiguiente capítulo III de promoción de
locaciones destinadas a vivienda de la ley 23.091 de locaciones urbanas, que
en su artículo 19 prevé que "Los beneficios otorgados por esta ley no serán
de aplicación respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de
promoción"- acordado independientemente con el debido recaudo de ser
otorgado sólo a medianos y pequeños propietarios residentes en el país que
acrediten rectitud fiscal y condición estable de locadores de otra u otras
unidades habitacionales de su dominio (comprendidos en el inciso a) del
artículo 56 de la ley 11.683 (texto ordenado en 1978 y sus modificaciones):
"...en el caso de contribuyentes inscriptos, así como en el caso de
contribuyentes no inscriptos que no tengan obligación legal de inscribirse
ante la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS o que, teniendo esa
obligación y no habiéndola cumplido, regularicen espontáneamente su
situación"), tal que:

a. amén de que respecto de las mismas se puedan constituir derechos reales
sin que sobre ellas pesen interdicciones, restricciones tales como
inscripción como bien de familia u otros gravámenes (otras hipotecas, etc.)
de magnitud inconveniente,
b. sea un incentivo eficaz -por el grado de amplitud y seguridad de la
promoción- y eficiente -por el abaratamiento de las locaciones, del costo de
las construcciones y de las demás operaciones necesarias, así como del
financiamiento de la adquisición de la vivienda propia a través de la
incorporación subsiguiente de formidables fuentes de ahorro familiar a la
oferta de alquiler con opción a compra, amén de innumerables otros efectos
benéficos multiplicadores en la economía- en la construcción de viviendas
de dignas y económicamente accesibles, que en convergencia con otros cursos
de acción públicos o privados de mayor escala, también aporte a paliar el
déficit habitacional, pero instrumentado a través del insoslayable sector de
medianos y pequeños propietarios, quienes no sólo fiscalizarán más
directamente el costo de las construcciones, sino que a la postre tendrán un
trato más personal con el inquilino, inculcando o reafirmando pautas
culturales de respeto a los bienes materiales e inmateriales esenciales para
la vida de la célula básica de la sociedad, como consecuencia del
tratamiento humano más directo de los incidentes que suceden en la relación
contractual, realimentando de esta suerte la organización social,
c. comprenda la construcción, subdivisión, ampliación, remodelación, mejora,
terminación y/o refacción en forma no sólo total o sino también parcial
significativa de la edificación y/o de la infraestructura de servicios, a
los efectos de conservar las condiciones de habitabilidad -teniendo en
cuenta que el déficit habitacional en sus dos terceras partes está
conformado por la necesidad de ampliación, remodelación, etcétera, de las
viviendas ya existentes-,
d. se impide -a diferencia de los frustrados regímenes de las leyes N°
21.771 y 23.091- la especulación de concentración económica que destruiría
los propósitos de justicia social y los recaudos de eficiencia económica de
este régimen, a través de la imposibilidad de transferir los derechos
promocionales adquiridos de otra forma que no sea la transmisión mortis
causa,
e. se requiere que los beneficiarios sean residentes en el país, de modo que
los rendimientos y las responsabilidades derivados sean aprovechados,
reinvertidos o ejecutados con mayor certidumbre en nuestro suelo, y
f. consecuentemente, se refuerza el entramado de la pirámide social a través
del grupo familiar al: I. propender a la consolidación del mismo -mediante
un horizonte de acumulación por varias generaciones con seguridad jurídica y
con la función social de reinversión permanente en el circuito económico
como medio de progreso social- , II. al constituirlo a la vez en el nexo
entre los sectores de recursos bajos o medios -locadores, así como también
trabajadores de los diversos sectores cuya actividad económica se ve
multiplicada por esta promoción- y las unidades mayores de la producción, la
industria y los servicios -financieros, inmobiliarios, etcétera-
beneficiados indirectamente, pero insoslayablemente, en beneficio de la
sustentabilidad del todo social, III. al reafirmar su función social
fundamental como célula básica cuya capacidad para orientar sus ahorros
suele limitarse -distinguiéndose de los grupos empresarios- en general a los
depósitos en entidades financieras o a la inversión inmobiliaria, cuya
utilidad social cabe maximizar conforme se mociona diferencialmente en esta
oportunidad y IV al facilitar la transparencia fiscal a través de su
relación con monotributistas y demás sujetos de impuestos.

De esta manera, se fomenta el ahorro interno incentivando, además, la
inversión en por lo menos la primera vivienda común o económica a locar,
para pretender subsecuentemente el beneficio de la promoción impositiva y el
crédito hipotecario que se propone, con miras a lograr una movilidad social
ascendente y asegurar ingresos adicionales, que además de otros mejoren, v.
gr., los beneficios esperados del régimen previsional de capitalización (de
suma importancia para quienes en la actualidad tienen más de cuarenta años y
carecen de estímulos suficientemente atractivos como alternativa a la
significativa merma de tales beneficios como consecuencia de la quita por la
renegociación de los títulos argentinos en default en poder de las
administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones que se suma al efecto
de las elevadas comisiones que ellas perciben desde su origen ó disuasorios
de la potencial comisión de gastos superfluos, cuando no consumos
cuasi-suntuarios, en el país o en el exterior, por seducción publicitaria,
efecto demostración, etcétera).

Por otra parte, se canaliza la política de vivienda con eficiente criterio
de subsidiaridad: a través de medianos y pequeños propietarios, con los
recaudos más arriba enunciados, sin perjuicio de otros cursos de acción que
dispuestos independientemente, sobre todo a través de unidades mayores.

Asimismo, al propender a abastecer al mercado con mayor cantidad de unidades
habitacionales dignas y económicamente accesibles:

a. constituirá un insoslayable complemento de política de vivienda con
justicia social;

b. coadyuvará al incremento del empleo en todos los niveles: oficios
independientes o incorporados a unidades mayores;

c. promoverá la inversión con sentido solidario a través de la aplicación
del ahorro familiar a la construcción orientada a paliar el déficit
habitacional, la pobreza y la indigencia;

d. asegurará la eficiente aplicación de los recursos contemplados;

e. facilitará el acceso a la vivienda en locación y/o en locación con opción
a compra, para grupos familiares de medios y escasos ingresos;

f. mejorará las condiciones de migración interna y regional por razones
laborales, etc.;

g. propiciará prudentemente la competencia, desregulación, transparencia y
movilidad locativas, en particular, y del mercado inmobiliario, en general,
posibilitando la reducción de los valores locativos y previendo variedad de
innovaciones y sinnúmero de alternativas internas y externas para que no se
eleven los precios de la construcción y demás relacionados;

h. aportará consecuentemente al fortalecimiento de la seguridad jurídica,
constituyendo importante complementación de las diversas opciones de seguro
viables;

i. a diferencia del régimen de beneficios a los impuestos a las ganancias,
sobre los capitales, sobre el patrimonio neto, de sellos y al valor agregado
previsto en el capítulo III de la ley 23.091 de locaciones urbanas, amén de
allanar las características que lo hicieron inaplicable -v.gr.: no se
exigirá la adopción de un seguro obligatorio y con determinada entidad
aseguradora interviniente, ni la adopción de un plazo contractual superior
al generalmente adoptado por el mercado-, ampliarlo a la subdivisión,
ampliación, remodelación, mejora, terminación y/o refacción en forma total o
parcial de la edificación y/o de la infraestructura de servicios -teniendo
en cuenta que el déficit habitacional en alta proporción se conforma por
unidades habitacionales de inapropiada o deficiente construcción o en mal
estado de conservación- y propender a la oferta en locación y/o en locación
con opción a compra de viviendas dignas que cumplan y mantengan las
condiciones generales de habitabilidad dentro de ciertos valores y
superficies o según las características debidamente actualizadas por la
Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda -teniendo en cuenta que,
v.gr., las que fundamentaban la calificación de vivienda suntuosa en 1976
resultan anacrónicas a la fecha, como disposiciones de la vivienda, la mera
existencia de aire acondicionado o piscina, determinados insumos importados,
etcétera, conforme los Anexos I (de diseño) y II (de materiales) de la
Resolución N|368/76 [cuya parte dispositiva define la vivienda de interés
social a toda residencia permanente de una persona o de un grupo familiar
conviviente y la clasifica en tres grupos: económica, común y suntuosa; y
cuyo tercer considerando expresa que una definición de características
distintivas de las diferentes calidades de vivienda debe basarse en
criterios actuales]-, se orientará a las familias y les permitirá incorporar
sus ahorros con función social al circuito económico por varias generaciones
devolviendo a los mayores el reconocimiento de sus esfuerzos y al grupo
familiar la confianza en el rol de sostén en última instancia;

j. la propia promoción impositiva otorgará mayor transparencia fiscal a
todos los sectores económicos involucrados a la vez que mayor accesibilidad
a sectores sociales medios y medio-bajos a aquel régimen de estímulo;

k. abrirá un nicho incentivando el ahorro y la inversión en nuestro país
para medianos y pequeños propietarios y trabajadores residentes en él;

l. asegurará la utilidad social, la transparencia fiscal y la rotación del
ahorro: su inserción en el circuito financiero, su redireccionamiento a la
inversión inmobiliaria a través de la construcción -con todo el efecto
multiplicador que ella representa- y su ineludible exposición fiscal;

m. hará de los pequeños y medianos ahorristas una formidable fuente
complementaria de financiamiento de la vivienda propia a través de la
locación con opción a compra debidamente acreditada ante la AFIP sin mengua
de los beneficios que se promueven;

n. incrementará la franja social de pequeños propietarios de bienes
inmuebles otorgando mayor solidez y oportunidades a toda la pirámide social
y a la gran mayoría tanto de los sectores (productivos, fabriles y de
servicios) cuanto de los mercados (de trabajo, de bienes y de capital)
económicos;

ñ. revertirá en un crecimiento de la demanda que favorecerá procesos de
integración vertical de la producción y mayor escala para favorecer la
incorporación de valor agregado a la misma y un crecimiento del mercado
interno que a través de la incorporación estratégica de vastos segmentos de
la población marginados del consumo sirva como base sostenible ante las
fluctuaciones del intercambio internacional y las dificultades de
posicionamiento en los bloques regionales para no ser relegados a meros
productores de commodities;

o. a diferencia de otros procesos de redistribución de sectores medios y
bajos a concentrados, favorecerá una redistribución de ingresos
sustancialmente desde y hacia sectores sociales, económicos y culturales
medios y bajos en sustento de funciones fundamentales -producción, trabajo,
educación, salud, etcétera, y demás tributarias y derivadas de la vida en
un hogar- para la supervivencia del todo social en niveles de dignidad
aceptables que posibiliten la participación de una mayor proporción de la
población de nuestra Patria del grado de civilización al que tienen acceso
un número creciente de países emergentes;

p. redundará en beneficios a los procesos de aprendizaje, en todos cuyos
aspectos hay diversos factores incidentes relacionados con la calidad
habitacional, según refieren las investigaciones -v.gr. según concluye CEPAL
(1997), el 60% de las diferencias en performance estarían vinculados al
clima educacional del hogar, su nivel socioeconómico, la infraestructura de
vivienda (hacinadas y no hacinadas), y el tipo de familia-, a la vez que
disminuirá los elevados niveles de deserción y repetición escolar -que
aparecen estrechamente vinculados a la pertenencia a familias de escasos
ingresos y a la inequidad social-, revirtiendo los grados de hacinamiento de
la vivienda, que impiden la concentración en los estudios y los dificultan
de diversos modos, pudiendo ser altos, significando desventajas para los
niños en aspectos claves para su permanencia y resultados en la escuela;

q. reducirá la resistencia de una proporción creciente de hombres jóvenes de
los estratos bajos y medios a constituir hogares estables, formar y mantener
familias, dado que dificultades objetivas como las severas restricciones
para acceder a una vivienda se suman a la influencia del crecimiento de la
pobreza, la desocupación y la informalidad que les impide ver la posibilidad
de encontrar un empleo estable que les permita cumplir el rol de proveedor
principal de los ingresos del hogar, que se espera de ellos ó el nivel de
salarios por debajo de los ingresos que se necesitarían para solventar los
gastos básicos de una familia, aunque se cuente con aporte femenino
-enmarcado en la situación general, como lo indican las encuestas, que
muestra un gran temor por la inestabilidad que caracteriza al mercado de
trabajo-, hacen que no se vean a sí mismos en rol de esposo y padre de una
familia estable y que perciban que les será casi imposible afrontar las
obligaciones que ello supone, aumentando las tasas de familias irregulares e
inestables (concubinatos);

r. difundirá los beneficios de la vida en vivienda para la satisfacción de
necesidades directamente asociadas con funciones vitales esenciales:
intimidad, privacidad, familia, descanso, salud, educación, trabajo,
etcétera, con efectos multiplicadores socioculturales y económicos;

s. implica la inteligente aplicación de la promoción con carácter
subsidiario orientando las potencialidades de medianas y pequeñas unidades
básicas o fundamentales que a través de su conveniente demanda movilicen
unidades menores y mayores con capacidades o potencialidades diferenciadas
cuya competencia resulta necesaria para eficiencia de la sociedad;

t. sin excluir esquemas a través de unidades de diferente escala, esta
promoción evitará concentraciones de privilegios ineficientes socialmente,
que en vez de distribuir progresivamente los ingresos, ahorros y créditos de
la población los concentren inexorablemente desde el inicio;

u. propenderá a rescatar de la marginalidad a grandes sectores de población
cuya mejora de condiciones es incontestablemente improrrogable -aún cuando
pudieran presentarse recalentamientos en la economía, cuyo potencial evento
este régimen prevé afrontar mediante diversas alternativas, que reducen la
probabilidad de su incidencia, otorgándole sustento;

v. etcétera.

Dada la trascendencia socioeconómica y cultural que reviste la medida de
referencia, solicito a este Honorable Cuerpo la pronta aprobación de esta
moción.

Laura Martínez Pass de Cresto.- Ramón E. Saadi.- Ricardo C. Taffarel.- Federico
R. Puerta.- Liliana T. Negre de Alonso.- Miguel A. Pichetto.- Jorge M.
Capitanich.- Rubén H. Marín.- Elva A. Paz.- Mirian B. Curletti.-



Texto Original219446