Número de Expediente 160/00

Exp. HCD: 802-D-99 840/1150/1719-D-00 OD 1411
Autor HCD: DUMON - ALARCIA

En proceso de carga

Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección Publicaciones

CD-00-0160

Buenos Aires, 30 de noviembre de 2000

Señor Presidente del Honorable Senado.

Tengo el honor de dirigirme al señor Presidente, comunicándole que esta
Honorable Cámara ha sancionado, en sesión de la fecha, el siguiente
proyecto de ley que paso en revisión al Honorable Senado.

El Senado y Cámara de Diputados,...

REGULACIÓN DEL SISTEMA TURÍSTICO
DE TIEMPO COMPARTIDO

CAPÍTULO 1
Concepto y caracterización

Artículo 1°.- La presente ley regula la constitución, comercialización,
administración e intercambio de sistemas turísticos de tiempo
compartido, con independencia de la naturaleza de los derechos que se
constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentran
sometidas las cosas.

Art. 2°.- El Sistema Turístico de Tiempo Compartido alcanza al conjunto
de uno o más inmuebles o muebles registrables y sus servicios y las
cosas y lugares comunes de carácter turístico y las prestaciones
complementarias que lo integran y hacen a su naturaleza funcional;
constituido y organizado para el disfrute por parte de los usuarios
durante períodos determinados, sucesivos o alternados, por medio de
contrato oneroso y de adhesión.

Art. 3°.- Definiciones:

a) Propietario: es el titular dominial de un inmueble o mueble
registrable que lo afecta al Sistema Turístico de Tiempo Compartido;

b) Usuario: es el adquirente de períodos de disfrute de un Sistema
Turístico de Tiempo Compartido para uso y goce por sí o por terceros
designados;

c) Desarrollista: es quien constituye un Sistema Turístico de Tiempo
Compartido para comercializar, por sí o por intermedio de terceros,
períodos de disfrute en los términos de esta ley;

d) Comercializador: es quien promueve y ofrece la comercialización de
todo o parte de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido;

e) Administrador: es quien tiene a su cargo las tareas de
administración de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido;

f) Red de intercambio: es el tercero empresario que se dedica a la
intermediación en la cesión temporaria de períodos de disfrute de los
Sistema Turístico de Tiempo Compartido;

g) Unidad de medida temporal: es el período mínimo de disfrute sobre
una unidad inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de
Tiempo Compartido, cuya extensión debe determinarse en días, semanas o
meses, o ser determinable en función de pautas objetivas:

Estas pueden ser:

1 Fijas: cuando el disfrute periódico se ejerce en las mismas épocas o
fechas por año aniversario o calendario.

2 Flotantes: cuando el disfrute periódico se ejerce dentro de una
determinada época o entre determinadas fechas;

h) Unidad habitacional: es el espacio físico de disfrute exclusivo del
usuario en un inmueble o mueble registrable de un Sistema Turístico de
Tiempo Compartido. La unidad habitacional debe ser determinada o
determinable -a opción del usuario- dentro de una categoría o tipo.
Estará equipada con el mobiliario necesario y demás enseres que
permitan el ejercicio de uso y goce por los titulares del respectivo
derecho. Tendrá independencia funcional y acceso a la vía pública
directamente o por pasillo común si se trata de un inmueble;


i) Unidad de medida por puntos: corresponde a los Sistema Turístico de
Tiempo Compartido por los cuales se adquieren derechos flotantes,
canjeables y con equivalencias preestablecidas sobre diversos bienes
muebles e inmuebles y servicios, tales como: utilización de complejos,
de embarcaciones, de automotores, viajes en cruceros, hotelería
tradicional, pasajes aéreos u otros, etcétera;

j) Club vacacional: esta modalidad del Tiempo Compartido se manifiesta
cuando el usuario adquiere el derecho de recibir usos y servicios en
diferentes establecimientos, por períodos distintos y con capacidades
de ocupación y temporadas variables.

CAPÍTULO II
Constitución. Inscripción

Art. 4°.- El propietario de un inmueble, edificado o no, que afecte el
mismo al Sistema Turístico de Tiempo Compartido deberá, carácter
previo, a anunciar, ofrecer o promover su comercialización, cumplir
obligatoriamente los requisitos de la presente ley.

Art. 5°.- La constitución del Sistema Turístico de Tiempo Compartido
deberá formalizarse por escritura pública y expresamente contener:

a) La expresión de voluntad del propietario y del desarrollista para
comercializar unidades habitacionales equipadas o bienes muebles
registrables destinadas al uso y goce alternado o sucesivo por períodos
determinados de los titulares del derecho respectivo;

b) El Reglamento de Uso y Administración del complejo edilicio o mueble
registrable en el que conste expresamente la unidad temporal adoptada,
deberes y obligaciones del administrador, del desarrollista y de los
usuarios;

c) La constancia de que los bienes se encuentran libres de gravámenes,
restricciones o interdicciones y que ni el propietario ni el
desarrollista, en su caso, cuentan con anotaciones personales. Se
exceptúa de lo dispuesto precedentemente las hipotecas que garanticen
mutuos para la construcción de los inmuebles destinados al sistema, las
que constarán en la escritura y las prendas que garanticen su
adquisición;

d) Determinación de los rubros que conforman los gastos del sistema
para ser abonados por los usuarios o, en su caso, de las reglas
adecuadas para su individualización;

e) Si se tratare de inmuebles en construcción, se asentará la fecha
estimada de finalización de las distintas etapas de las mismas; la
constitución de un seguro de caución, garantía real o aval bancario,
con los recaudos que determine la autoridad de aplicación, a efectos de
garantizar la entrega de la unidad habitacional en tiempo oportuno y
bajos las condiciones prometidas;

f) Si se tratare de inmuebles cuya comercialización se realice
transfiriendo derechos reales, corresponderá la subdivisión del
inmueble sometiéndolo al régimen de propiedad horizontal, determinando
ello el estado jurídico del inmueble afectado al Sistema Turístico de
Tiempo Compartido que regula esta ley y la indisponibilidad para todo
otro fin. La indivisión del inmueble tendrá la calidad de forzosa y
perpetua mientras se halle afectado al sistema. El propietario y el
desarrollista podrán sin embargo comercializar los períodos de disfrute
por otros sistemas de alojamiento turístico;

g) Establecer los supuestos y condiciones de modificación del título
constitutivo, por parte del desarrollista y los usuarios con
consentimiento del propietario;

h) La naturaleza y extensión de los derechos que se transmiten, y las
condiciones de comercialización, conforme a los criterios que se
establezcan por vía reglamentaria;

i) El consentimiento del acreedor hipotecario o prendario, cuando el
bien sobre el que se constituirá el STTC estuviere gravado.

Art. 6°.- El título constitutivo deberá inscribirse en los registros de
la propiedad inmueble o muebles registrables, correspondientes a cada
jurisdicción y en el Registro de Tiempo Compartido que por esta ley se
crea.

Art. 7°.- Al acreedor hipotecario o prendario que consintiere la
constitución del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse
el gravamen, le serán oponibles los derechos adquiridos por los
usuarios en términos consignados en la escritura del artículo 5°.
Asimismo le serán oponibles a los sucesivos titulares de dominio o de
otros derechos de cualquier naturaleza relativos al bien.

Art. 8°.- Los derechos adquiridos por los usuarios contratantes de
tiempo compartido no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores
particulares o universales ni por terceros acreedores del propietario o
del desarrollista ni aun en el caso de concurso o quiebra, y son
oponibles a deudas causadas por el bien incluido en el contrato.

CAPÍTULO III
Comercialización

Art. 9°.- El propietario de un bien inmueble o mueble afectado al
Sistema Turístico de Tiempo Compartido o el desarrollista podrá
enajenar los respectivos derechos de uso y goce sucesivos o alternados,
otorgando a los adquirentes derechos reales o personales sobre los
mismos, instrumentados legalmente en un plazo máximo de noventa días, a
contar desde la firma del precontrato o reserva de compra.

Art. 10.- Si los derechos que se transmiten o constituyen son de
naturaleza real conforme al Código Civil y leyes complementarias, el
vendedor deberá cumplir estrictamente todos los requisitos formales y
registrales a que obligan las normas en vigencia. Para el caso de
tratarse de derechos personales, regirán los preceptos del Código Civil
y subsidiariamente los que determine, con toda claridad, la voluntad de
las partes.

Art. 11.- Las cláusulas contractuales, redactadas por el enajenante, le
serán oponibles, por abuso de derecho, por los usuarios, cuando le sean
perjudiciales por esa causa. Cualquiera sea la naturaleza o carácter de
los derechos que se transmitan y los tipos, formas o condiciones de
comercialización de un STTC las relaciones entre los usuarios y los
demás sujetos definidos en el artículo 3° se regirán por la presente
ley y, supletoriamente, por la ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
Asimismo los usuarios se beneficiarán en todos los casos de las
previsiones de la presente ley frente a terceros en los supuestos del
articulo 6° bis.

CAPITULO IV
Publicidad. Información. Contratos

Art. 12.- La información sobre los elementos constitutivos del Sistema
Turístico de Tiempo Compartido, las modalidades de comercialización, de
transmisión y constitución del derecho de uso y goce, su naturaleza
jurídica, las facultades y beneficios que se otorga al usuario, los
alcances de la seguridad jurídica pertinente al mismo, formuladas en
los anuncios, folletos, circulares u otros medios de publicidad, deben
incluirse textual y expresamente en los contratos del Sistema Turístico
de Tiempo Compartido. Su incumplimiento facultará al usuario a
rescindir el contrato o imponer su modificación conforme a esta ley.

Art. 13.- El precontrato o reserva, el contrato de Tiempo Compartido,
el Reglamento de Uso y Administración, deberán ser redactados en idioma
castellano, tipografía uniforme y suscritos bajo pena de nulidad,
tantos ejemplares firmados como partes intervengan.

Art. 14.- El futuro usuario tendrá el derecho de revocar su adquisición
dentro del plazo de quince (15) días hábiles a partir de la fecha del
instrumento sin alegar motivo alguno, por comunicación fehaciente, y en
ese caso se le restituirá toda suma abonada en el plazo de cinco (5)
días, a excepción de los aranceles fiscales pagados. Esta facultad
resolutoria deberá constar en el precontrato o reserva de compra o en
el contrato, en forma clara y notoria, y no puede ser renunciada o
dispensada.

Art. 15.- Contenido del contrato. El contrato de TC deberá contener,
bajo pena de nulidad y sin perjuicio de la formalidad que exija el tipo
del derecho que se constituya o transmita, especialmente los siguientes
elementos:

a) Descripción del bien inmueble o mueble, y su constancia registral y
afectación al Sistema Turístico de Tiempo Compartido.

Si encuentra hipotecado el inmueble, deberá constar plazo, monto y
condiciones del gravamen. Si se tratare de obras en construcción, se
asentará la fecha estimada de finalización, fecha de habilitación y de
entrega de la unidad;

b) Naturaleza o tipo de derecho a constituirse o transmitirse a favor
de los usuarios y, si corresponde, plazo de duración;

c) Determinación detallada de los servicios ofrecidos;

d) Gastos del sistema: con la determinación clara y expresa de la
proporción que le corresponde al usuario. Cuando se escogiere el
procedimiento de ajuste alzado relativo, se determinará el monto
estipulado y su plazo de vigencia.

Forma y épocas de pago.

La determinación de los gastos a cargo del desarrollista;

e) Cumplimentar con el artículo 9° de la presente ley;

f) La transcripción textual del Reglamento de Uso y Administración;

g) En el caso de aquellos complejos edilicios que integran un sistema
de intercambio vacacional, deberá constar tal circunstancia y el
detalle de su ocasional uso, costa y garantías del usuario.

CAPÍTULO V
Administración

Art. 16.- La persona física o jurídica que tiene a su cargo la
responsabilidad de prestar los servicios de gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes. Es el administrador del Sistema
Turístico de Tiempo Compartido. Esta función puede ser ejercida por el
propietario o el desarrollista o por la persona física o jurídica que
ellos o los usuarios designen. Conforme se hubiere previsto en el
Reglamento de Uso y Administración.

En cualquier caso, los usuarios podrán removerlo mediando justa causa.
Para ello, el Reglamento de Uso y Administración deberá prever tal
circunstancia y el procedimiento a emplear.

Art. 17.- Las facultades y deberes del administrador serán establecidas
legalmente conforme la naturaleza del derecho que se transmite o
constituye y las que contenga la escritura de constitución del Sistema
Turístico de Tiempo Compartido y el Reglamento de Uso y Administración.

El Reglamento de Uso y Administración contendrá además la forma, modo y
plazo de convocatoria de las asambleas, solicitadas por el
desarrollista, administrador y los usuarios.

Art. 18.- El certificado emanado del administrador, en el que conste la
deuda por los gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo
para abonarla, constituirá título suficiente para accionar, contra el
usuario moroso, por la vía ejecutiva o, en defecto de ella, conforme la
más breve que prevean las normas procesales.

CAPÍTULO VI
Asambleas

Art. 19.- Convocatoria. Las asambleas serán convocadas por el
administrador o por el desarrollista o cuando lo solicitasen los
usuarios o sus representantes, titulares de no menos del veinticinco
por ciento (25%) del total de las unidades temporales mínimas que
comprenda el sistema enajenadas a la fecha de convocatoria. La
solicitud indicará el o los temas a tratar y ser cursará por medio
fehaciente dirigido al administrador o al desarrollista, en caso de
impedimento del primero. La convocatoria podrá solicitarse al juez
competente cuando el administrador o el desarrollista, según fuere el
caso, no diere curso al pedido de convocatoria dentro de los treinta
días de recibida la solicitud.

La convocatoria se hará por publicaciones durante tres (3) días en el
Boletín Oficial y en un diario de circulación nacional, en la que
constará fecha, hora, lugar y orden del día. La asamblea será convocada
con diez (10) de anticipación, por lo menos, y no antes de treinta (30)
de celebrarse la misma.

Art. 20.- Asambleas. Objeto. Las asambleas se celebrarán cuando
concurran algunas de las siguientes circunstancias:

a) Cuando se pretenda realizar la adición de unidades habitacionales
y/o de cosas, espacios o servicios de uso común y no se hubiere dejado
constancia de dicha posibilidad en la escritura de constitución del
sistema o se siguiera otro procedimiento del allí establecido y siempre
que el incremento en las cuotas por gastos del sistema superen el
veinte por ciento (20%);

b) Cuando se modificaren las previsiones contenidas en la escritura de
constitución respecto de los gastos del sistema y ello implicare un
incremento superior al veinte por ciento (20%) en el importe de las
cuotas. La comparación será realizada a moneda constante tomándose el
importe del año de constitución y del inmediato anterior a modificar;

c) Cuando no se conserve la afiliación a la red de intercambio
prometido en el contrato de tiempo compartido o no se la sustituyera
por otra similar en un plazo máximo de seis (6) meses;

d) Cuando por cualquier causa imputable al desarrollista o al
administrador se clausure el inmueble por autoridad competente;

e) Cuando no se contraten o no se conserven vigentes los seguros por
causas imputables al desarrollista o al administrador;

f) Si se tratare de grabar con derechos reales los inmuebles o muebles
registrables, cuando a favor de los usuarios no se hubieren transmitido
o constituido derechos reales para el ejercicio de sus períodos de
disfrute.

Las decisiones de la asamblea son obligatorias para los usuarios, el
desarrollista y el administrador.

Art. 21.- Quórum. La constitución de la asamblea en primera
convocatoria requiere la presencia de usuarios que representen la
mayoría de las unidades temporales mínimas que comprende el sistema.
Pasada una hora de la fijada para su comienzo, sesionará válidamente en
segunda convocatoria con la presencia de usuarios que representen el
veinte por ciento (20 % ) de las unidades temporales mínimas enajenadas
a la fecha de convocatoria que comprensa el sistema.

Mayorías. En ambos casos, las resoluciones serán tomadas por mayoría
absoluta de los votos presentes, computándose un voto por cada unidad
temporal. Tendrán derecho a voto todos los usuarios que al tiempo de
celebrarse la asamblea se encuentran al día en el pago de las cuotas en
que se hubiere dividido el precio de su adquisición y respecto de los
gastos del sistema, vencidos a la misma fecha. Es nula toda cláusula en
contrario. El desarrollista y el administrador tendrán voz pero no voto
en las asambleas, cuando se hayan enajenado la totalidad de las
unidades temporales. El desarrollista tendrá derecho a un voto por cada
unidad temporal no enajenada.

CAPÍTULO VII
Extinción. Desafectación.

Art. 22.- La extinción del Sistema Turístico de Tiempo Compartido y la
desafectación de los bienes operarán:

a) Por vencimiento del plazo de afectación;

b) Por disposición del propietario del inmueble sólo cuando no hubiere
habido enajenaciones o éste hubiese recuperado el dominio y disposición
del total de las unidades;

c) Por conformidad unánime de los usuarios;

d) Por destrucción o vetustez.

CAPITULO VIII
Autoridad de aplicación
Sanciones y procedimiento

Art. 23.- A los fines de la aplicación de la presente ley actuarán como
autoridades de aplicación en las tareas de vigilancia, contralor y
juzgamiento:

a) La Secretaria de Turismo creará un registro de información de los
complejos turísticos de tiempo compartido existentes en el territorio
nacional;

b) La Secretaría de Defensa de la Competencia y del Consumidor,
dependiente del Ministerio de Economía, o el organismo que la reemplace
en temas de comercio interior, en todas aquellas cuestiones vinculadas
con las relaciones entre los usuarios y los demás sujetos definidos en
el artículo 3°. Dicha autoridad podrá delegar atribuciones en
organismos de su dependencia de categoría no inferior a dirección
nacional. Los gobiernos provinciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires actuarán como autoridades locales de aplicación respecto de los
hechos ocurridos en sus respectivas jurisdicciones. A los fines de este
artículo regirán supletoriamente las previsiones del título II,
capítulo XI, de la ley 24.240 de Defensa del Consumidor.

Art. 24.- Para las cuestiones indicadas en el inciso a) del artículo
22, la Secretaría de Turismo aplicará el régimen de sanciones y
procedimientos establecido en sus incumbencias normativas.

Para las cuestiones indicadas en el inciso b) del artículo 22, se
estará al régimen de sanciones y procedimientos establecidos en la ley
24.240 de Defensa del Consumidor.

Art. 25.- Sin perjuicio del derecho de revocación establecido en el
artículo 12 el usuario, en cualquier momento podrá resolver el contrato
comunicando su voluntad a la otra parte de manera fehaciente y con
treinta días de antelación. En caso de usar este derecho, el usuario
perderá a favor de la otra parte todas las sumas efectivamente
abonadas, cualquiera sea su monto. Si con ellas no se cubriere como
mínimo el veinte por ciento (20%) del total de la operación, perderá
también las cantidades comprometidas y aun pendientes de pago hasta
completar dicho porcentaje, las que pagará en los plazos y términos
originariamente acordados. A partir de la notificación por el usuario,
la otra parte podrá disponer de los bienes y/o derechos objeto del
contrato.

Art. 26.- Créase el Registro de Tiempo Compartido que funcionará en la
Secretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor.

El desarrollista, el comercializador, el administrador y la red de
intercambio, previo al inicio de sus respectivas actividades, deberán
inscribirse en el mismo, a cuyo fin deberán cumplir con los recaudos de
idoneidad y solvencia adecuados a la actividad de que se trate, los que
fijará la autoridad de aplicación reglamentariamente.

Asimismo, se inscribirán todos los contratos celebrados bajo este
sistema y las resoluciones que se produzcan en los mismos.

La reglamentación de la ley fijará los aranceles que abonarán las
inscripciones citadas. los que se imputarán a cubrir el costo del
servicio que brindará el registro.

CAPÍTULO IX
Disposiciones complementarias

Art. 27.- La presente ley será reglamentada por el Poder Ejecutivo
nacional dentro de los noventa (90) días de su entrada en vigencia.

Art. 28. La presente ley y su decreto reglamentario son complementarios
del Código Civil y todas sus normas se consideran de orden público a
todos sus efectos.

Art. 29.- Los propietarios y desarrollistas de inmuebles y muebles
registrables que a la fecha de vigencia de la presente ley hayan
iniciado su comercialización bajo el Sistema Turístico de Tiempo
Compartido tendrán un plazo de un (1) año a partir de los noventa (90)
días de su publicación, para adecuarse a lo establecido en la misma.

Art. 30.- Los contratos celebrados antes o dentro del plazo referido en
el artículo anterior se regirán por sus propios términos, Sus
disposiciones no podrán invocarse cuando se opongan a los derechos y
beneficios que expresa o implícitamente esta ley reconoce.

Art. 31.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Dios guarde al señor presidente.

RAFAEL M. PASCUAL
Guillermo R. Aramburu

-A la Comisión de Asuntos Constitucionales.